Verwahrloste Häuser sind Ärgernis für die Nachbarn

Schandfleck von nebenan stört in der Vorortsiedlung

DORTMUND - Eigentum verpflichtet. Doch was tun, wenn Eigentümer ihre Häuser verwahrlosen lassen - ein Ärgernis für Nachbarn, die meist hilflos Zeugen des Verfalls werden. Inmitten einer gepflegten Vorortsiedlung in Dortmund-Sölderholz gibt es seit Jahrzehnten solch einen Schandfleck. Und es droht ein zweiter. 

Für die Nachbarn in der idyllischen Vorortsiedlung im Dortmunder Sölderholz ist es ein Ärgernis. Seit Jahrzehnten. Unbewohnt gammelt das Haus Agavenstraße 17/Ecke Gladiolenstraße vor sich hin. Ein Fremdkörper neben den einladenden Fassaden und dem gepflegten Grün der Nachbarschaft.

Schalbretter verdecken zum Teil die Öffnungen, wo mal die Fenster des 60er-Jahre-Baus waren. An den Stellen, wo es noch Fenster gibt, sind sie blind oder zerborsten. Eines der Löcher gibt den Blick frei auf eine Wohnzimmerlampe mit gläsernen Tulpenschirmen. Modische Einrichtungsdelikte aus dem letzten Jahrhundert. Aus den Kellerlöchern in der braunen Putzfassade quillen alte Holzkisten, Bretter und Fahrradreifen. Wer will, kommt durch das Gerümpel rein, auch wenn am Hauseingang heute eine stählerne Sicherheitstür den Weg ins Innere versperrt.

Kloschlüssel und Klodeckel

Der Rest des Grundstücks ist in genauso schlechtem Zustand wie das Gebäude selbst. Wie Arme umschließen die Äste der Bäume, die im Laufe der Jahrzehnte über das Haus hinaus gewachsen sind, das in Teilen bemooste Dach. Das Gelände auf der Rückseite gleicht einer Müllhalde. Ein verrostetes Gerüst stützt sich an der Hauswand ab. Abflussrohre, eine Kloschlüssel und Bauschutt verteilen sich auf dem Boden. Ein paar Meter weiter findet sich auch die Klobrille.

Daneben stapeln sich alte Zinkbadewannen, Fahrräder, Autoreifen. Ein ausrangierter Röhren-Fernseher liegt neben einer verrosteten Speismaschine. Und in der Ecke parken die Überreste eines 50 Jahre alten Autos. In einem großen Loch lagern acht Rollen Maschendraht - vermutlich sollte damit mal das Grundstück gesichert werden.

"Wir gucken direkt da drauf"

Die Nachbarn hoffen auf den Frühling, der Gras und anderes Grün über Gerümpel und Haus wachsen lässt und den Schandfleck gnädig verdeckt. "Wir gucken direkt da drauf", sagt Kirsten Grochol. Sie wohnt mit ihrer Familie seit 2009 gegenüber. Den Hauseingang finde sie noch nicht mal so schlimm, sagt sie, aber sie mache sich Sorgen wegen der Kinder. Wenn sie dort auch nicht spielen dürften, bleibe das Haus als verlockendes Abenteuer gefährlich.

In Sölderholz heißt der Bau das "Below-Haus", benannt nach seine Besitzern. Von Beginn an war es im Besitz der gleichnamigen Familie und gehört seit Dezember 2016 den beiden Enkeln der Bauherren, Kai-Martin und Katharina Below. Sie wollen es sanieren und noch in diesem Jahr damit beginnen, sagt Kai-Martin Below. Die Nachbarn hören es wohl, können es aber noch nicht glauben.

Schutzbunker für den 3. Weltkrieg

Das Haus wurde schon wenige Jahre nach seiner Fertigstellung wieder zur Baustelle. Noch zu Lebzeiten der Großmutter hatte der Onkel der heutigen Erben in Alleinarbeit angefangen, einen Klinker-Anbau an das Haus zu setzen. Die Nachbarn nannten den Mann wegen seines verwegenen Äußeren Rasputin. Er wolle einen Schutzbunker für den 3. Weltkrieg bauen, ließ er damals sein staunendes Umfeld wissen.

Doch das Ganze wurde nie fertig, der Niedergang begann, und nach dem Tod der Großmutter ist der Sohn weggezogen und hat das Haus, das er gemeinsam mit seinem Bruder geerbt hatte, dem Verfall preisgegeben. Die Brüder sind inzwischen beide gestorben.

"Mich juckt das nicht mehr"

Nachbarn erzählen, der Anbau sei ein Schwarzbau gewesen und deshalb stillgelegt worden. Kai-Martin Below sieht das anders: "Die hatten einfach keine Lust mehr, weiterzumachen." Das Nachsehen hatten die Menschen im Umfeld, die seit mehr als 25 Jahren auf die Ruine schauen, während sie ihre eigene Immobilie pflegen.

Leonhard Neteler (91) lebt seit 55 Jahren schräg gegenüber vom Below-Haus. Auch wenn er lieber eine "normale Nachbarschaft gehabt hätte, darf ich mich in meinem Alter nicht mehr ärgern", sagt er. "Ich sehe drüber weg, mich juckt das nicht mehr." Das Haus sei solide gebaut, weiß der Statiker. Er hat mal im Auftrag der Großmutter der Erben die Statik überprüft.

Wiederholt Thema in der Bezirksvertretung

Mehrfach war das Below-Haus Thema in der zuständigen Bezirksvertretung Aplerbeck. Vom Grundstück gehe "durch Ratten und sonstiges Ungeziefer eine Gefahr für die Nachbarschaft aus", hieß es etwa im November 2000. Der Bürgersteig zur Gladiolenstraße sei derart mit Pflanzen überwuchert, dass die Einsicht in den Straßenverkehr, besonders für Schulkinder, eingeschränkt sei.

Was das Ordnungsamt und das Bauordnungsamt der Bezirksvertretung damals dazu mitteilten, ist nicht im Protokoll vermerkt. Nur getan hat sich nichts Wesentliches.

2003 stand das Haus wieder auf der Tagesordnung der Bezirksvertretung mit der Frage an die Verwaltung, wann das verwahrloste Grundstück "vom Unrat und Ungeziefer befreit" werde. Und wieder blieb alles beim Alten.

2011 hat es gebrannt

Etwas Bewegung in die Sache kam am 19. Dezember 2011; denn gegen 4.40 Uhr musste die Feuerwehr zum Löschen ausrücken, weil im Vorgarten Gerümpel brannte. Das Feuer griff durch ein mit Holzlatten gesichertes Fenster auf Teile der Inneneinrichtung über. Das sei nur "ein kleiner Brand" gewesen, erinnert sich Kai-Martin Below.

Die Feuerwehr teilte damals mit, die Löscharbeiten seien sehr schwierig gewesen, da in dem "schwer zugänglichen" Haus "Unmengen von Möbelstücken und anderen Gegenständen bis unter die Decke gestapelt" waren.

Zwölf Container Gerümpel

Die Brandursache habe man nie ermitteln können, sagt der Below-Enkel. Doch damals mussten sie das Haus weitgehend leer räumen. Zwölf Container Gerümpel wurden aus dem Gebäude geholt, erinnert sich die Nachbarin Ilse Schoberer. "Die waren einige Male mit dem großen Sattelschlepper da."

Trotzdem stapelt sich im Haus immer noch jede Menge Müll wie alte Teppiche, Holzreste und Eimer.

Es gab mehrere Interessenten

Über die Jahre hätten sich mehrere Interessenten gemeldet, die das Haus kaufen wollten, wissen Ilse Schoberer und Kirsten Grochol.

Warum sich so lange nichts getan hat, erklärt sich Kai-Martin Below so: "Es hieß immer, das machen wir morgen, das machen wir morgen, und dann war schon wieder ein Jahr rum. Und so ist ein Jahr nach dem anderen vergangen." Auch jetzt sagt der Erbe: "Wir brauchen noch ein bisschen Zeit. Es geht nicht alles auf einmal."

Was glaubt er, wie die Nachbarn die Aussicht auf die Ruine sehen? "Wir sind doch die ruhigsten Nachbarn, die man haben kann", sagt Kai-Martin Below.

Bei Einsturzgefahr ist die Baubehörde gefragt

Wie so oft in solchen ehemaligen Neubausiedlungen verändert sich die Zusammensetzung der Bewohner, wenn die Alten sterben. Im Idealfall zieht eine junge Familie nach. Doch Probleme entstehen häufig, wenn die Eigentümer nicht in ihrer Immobilie wohnen und so nicht der sozialen Kontrolle ausgesetzt sind.

Oder auch der Kontrolle der Behörden.

Bei akuter Einsturzgefahr ist die Baubehörde gefragt, werden Ratten zum Gesundheitsproblem, muss das Ordnungsamt eingreifen. "Wir gehen nicht durch die Gegend. Wir warten, bis es Probleme im Umfeld gibt oder wir von den Bewohnern aufmerksam gemacht werden", sagt Tobias Marx von der Taskforce Problemimmobilien beim Dortmunder Ordnungsamt.

Kein Kataster für unbewohnte, verwahrloste Immobilien

Wer Eigentum besitzt, hat nicht nur eine Pflicht, sondern er darf nach deutschem Recht damit machen, was er will. Das heißt auch: Er darf es verrotten lassen. Bei der Stadt gibt es keine flächendeckende Übersicht über verwahrloste unbewohnte Häuser. Die Verwaltung hat Kenntnis von 14, davon die meisten in der Nordstadt sowie einige in Eving und der Innenstadt-West, berichten Marx und Susanne Linnebach, Vizechefin im Amt für Wohnen und Stadterneuerung. Sölderholz im Süden der Stadt haben sie nicht auf der Karte.

Dennoch: Im Fall des Hauses Agavenstraße 17 sei die Bauaufsicht bereits vor Ort gewesen und habe sich überzeugt, "dass keine Gefahr von dem Grundstück ausgeht", teilt Stadtsprecherin Heike Thelen mit.

Seit zehn Jahren Arbeitskreis Problemhäuser

Seit zehn Jahren gibt es in der Stadtverwaltung den Arbeitskreis Problemhäuser, der solche Immobilien jedoch nur aus der Sicht der Gefahrenabwehr betrachtet. "Wenn Drogenabhängige und Obdachlose leer stehende Häuser nutzen, das sind die Fälle, die bei uns landen", sagt Tobias Marx, "dann geht der kommunale Ordnungsdienst da rein. Wir informieren immer den Eigentümer, und der wird aufgefordert, das Haus ordnungsgemäß zu verschließen." Ansonsten stünde der Eigentümer in der Haftung, wenn sich Personen verletzen.

"Doch mit leer stehenden Gebäuden haben wir relativ wenig Aufwand. Wenn sie ordnungsgemäß verschlossen sind, können wir ein Häkchen dahinter machen", sagt Tobias Marx. Nach Jahren werde das Haus dann ein Altfall. "Und wenn Ruhe ist, fällt es nach ein paar Jahren bei uns raus."

Unterschiedliche Gründe für verwahrloste Häuser

Gibt es dagegen immer wieder Probleme, erscheint das Haus auf der Liste der Stadterneuerung. 20 bis 30 Prozent der bekannten verwahrlosten Häuser in der Stadt haben die Taskforce Problemimmobilien und das Amt für Stadterneuerung gemeinsam auf dem Schirm. Immobilien in exponierter Lage, die auffällig und negativ auf das Umfeld ausschlagen, weil sie zum Beispiel schon mal gebrannt haben.

Es gebe unterschiedliche Gründe, warum Immobilien verkämen, weiß Susanne Linnebach. Mal könnten sich Eigentümergemeinschaften und Erben nicht einigen, mal hätten Hausbesitzer die finanziellen Mittel nicht oder seien überfordert. "Wir wollen nicht sofort mit harten Instrumenten kommen", sagt die stellvertretende Amtsleiterin. Die Stadt reagiere in mehreren Stufen in Abstimmung mit der Baubehörde. Zunächst werde der Eigentümer kontaktiert. Der soll möglichst selbst aktiv werden und die Immobilie sanieren.

Zunächst versucht die Stadt es mit Freiwilligkeit

Ansonsten fragt die Stadt an, ob der Eigentümer seine Immobilie nicht verkaufen will, möglicherweise auch an die Stadt. Oder ob er sie von einem Investor sanieren lassen will, um sie wieder an den Markt zu bringen. Linnebach: "Wir versuchen es erst einmal mit freiwilligen Instrumenten."

Dieses Beratungsangebot über das Quartiersmanagement und den Quartiersarchitekten gibt es bereits seit 2015 in der Nordstadt. Da die meisten Problemimmobilien am Nordmarkt, Borsigplatz und Hafen liegen, von denen ein Großteil zu mehr als der Hälfte leer stehen, wurde für die Nordstadt Anfang 2017 ein Modellprojekt gestartet, das zu 95 Prozent von Bund und Land gefördert wird und über fünf Jahre läuft. Das Förderprogramm versetzt die Stadt in die Lage, Immobilien anzukaufen." Linnebach: "Das ist unser Experimentierfeld. Wir erproben Instrumente, für die es deutschlandweit nur wenige Beispiele gibt."

Es gibt auch Daumenschrauben

Dabei orientiert sich die Stadt an dem Leitfaden des Bundesbauministeriums von 2014. Kommt sie im Guten nicht weiter, verfügt sie auch über Daumenschrauben. "Wir überprüfen, ob es Grundschulden gibt und ob sich ein Versteigerungsverfahren lohnt. Doch für 100 Euro wird man kein Versteigerungsverfahren anstoßen", sagt die Stadtplanerin.

Allerdings löst eine Zwangsversteigerung oft das Problem nicht. Der erfolgreiche Bieter muss nur zehn Prozent des Verkehrswertes anzahlen und kann dann ohne Risiko drei Monate über die Immobilie frei verfügen. Manche versuchen, sie in der Zeit für mehr Geld wieder zu verkaufen. "Das dauert", sagt Linnebach. Ist der Ersteigerer beim Weiterverkauf nicht erfolgreich, folgt die nächste Zwangsversteigerung. Dann ist aber wieder ein Jahr ungenutzt ins Land gezogen. "Das kann eine Kommune nicht lösen, das muss man gesetzlich auf Bundesebene tun", sagt Susanne Linnebach.

Zwangsmaßnahmen aus dem Baugesetzbuch

Sogenannte städtebauliche Gebote sind ein anderer Ansatzpunkt für die Kommune. Das sind Zwangsmaßnahmen, die sich auf das Baugesetzbuch stützen. Darunter fallen das Instandsetzungsgebot, mit dem die Stadt den Eigentümer verpflichten kann, innere und äußere Baumängel zu beseitigen, das Modernisierungsgebot und das Rückbaugebot. Letzteres bedeutet einfach Abriss. Mit dem Modellversuch sollen diese Instrumentarien erprobt werden. Linnebach: "Wir sind in Vorbereitung von Modernisierungs- und Instandsetzungsgeboten."

Bevor die Stadt aber solch ein Gebot aussprechen kann, muss sie den Eigentümer beraten. Der muss dann zwar modernisieren, aber nur so viel investieren, dass es sich am Ende für ihn wirtschaftlich lohnt. Ansonsten kann der Eigentümer von der Stadt verlangen, dass sie das Gebäude zum Verkehrswert übernimmt. "Wir haben noch keine praktischen Erfahrungen damit", sagt Susanne Linnebach, "es kann sein, dass man sich in Rechtsstreitigkeiten begibt." Für die Stadt stehe zwar die freiwillige Lösung im Vordergrund, doch im Fall des Falles müsse man die verfügbaren Instrumente nutzen, auch wenn es bei der Schärfung der gesetzlichen Möglichkeiten noch Luft nach oben gebe.

Krassestes Beispiel ist das Horror-Haus

Für die Nordstadt hat die Stadt das Geld, um handeln zu können. Für die anderen zehn Stadterneuerungsgebiete hat sie keinen Förderansatz und bis auf die Beratungsmöglichkeiten und den Hinweis, dass es in Sanierungsgebieten für Eigentümer bei Investitionen steuerliche Vergünstigungen gibt, kaum Handlungsansätze.

Solche Ruinen wie in der Agavenstraße gibt es einige in der Stadt, zum Beispiel an der Bayrischen Straße 143 in Eving, an der Dönnstraße/Siegburgstraße in Mengede, der Siegenstraße/Freihoffstraße in Altmengede, oder Am Hagedorn/Asselner Hellweg. Das krasseste Beispiel ist das seit 15 Jahren leer stehende Horrorhochhaus, Kielstraße 26 in der Nordstadt. Seit Jahren versucht die Stadt, alle Wohnungen in ihr Eigentum zu überführen, um das Haus abreißen zu können, und hat es fast geschafft. Es könnte vom im letzten Jahr geräumten Hannibal-Wohnkomplex in Dorstfeld noch getoppt werden.

"Missstand ist kein Grund"

Einfach enteignen, wenn eine Immobilie verkommt, geht nicht. Dafür müsse ein größeres öffentliches, soziales Interesse vorliegen", sagt Tobias Marx. "Missstand ist kein Grund." Anders in den Niederlanden. Dort fällt eine Immobilie an die Kommune, wenn sie länger als drei Jahre leer steht.

Auch wenn wir nicht in Holland sind, rät Marx Nachbarn von verrottenen Häusern "nicht zu verzweifeln, sondern Bescheid zu geben. Man kann beim Bürger- und Servicetelefon unter 50-28888 anrufen." Wenn zum Beispiel bei Schnee und Glätte der Eigentümer seinen Streu- und Räumpflichten nicht nachkommt, werde er über das Amtsgericht ermittelt. Marx: "Bei der Androhung von Zwangsgeldern werden die Eigentümer in der Regel aktiv. Ansonsten kann eine Vollstreckung und Zwangsverwaltung angeordnet werden."

"Ich habe mich damit abgefunden"

Die Nachbarn des Hauses Agavenstraße 17 haben im Laufe der Jahrzehnte vor allem wegen des Mülls und der Ratten immer wieder bei der Stadt angerufen, sagen sie. An der Situation hat sich nicht viel geändert. "Die haben gesagt, sie können nichts machen", sagt Ilse Schoberer, "ich habe mich damit abgefunden."

Gleich gegenüber von Nr. 17 schien ein zweites leer stehendes Haus dem Verfall preisgegeben. Doch dort haben jetzt nach Jahren erste Sanierungsarbeiten begonnen. Und als ob das für die Gladiolenstraße/Agavenstraße nicht mehr als genug wäre, droht das Haus Gladiolenstraße 15 ebenfalls zu verkommen. "Reiner Zufall", glaubt Ilse Schoberer.

Ironie des Schicksals

Da noch Gardinen an den Fenstern von Nr. 15 hängen und Ulrich Schoberer den Rasen dort mäht und auf seine Kosten die Hecke schneiden lässt, fällt der Verfall nicht so auf. Die Eigentümerin ist im November 2009 gestorben. Der Sohn soll in Berlin leben und sich nicht weiter kümmern. "Wir sagen, das wird ein zweites Below-Haus", seufzt Ilse Schoberer. Und Ironie des Schicksals: "Die alte Frau hat sich immer über das schäbige Below-Haus gegenüber aufgeregt."

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