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Leserseminar

Auch Gardinen kosten Geld: Das A und O der Baufinanzierung

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„Wie viel Haus kann ich mir leisten?“ – Diese Frage wollten 43 Vestimmo-Leser am Donnerstagabend für sich beantwortet wissen. Markus Frings, Leiter der Immobilienfinanzierung der Volksbank Marl-Recklinghausen und Referent der Veranstaltung, klärte sein Publikum über das richtige Planen der Baufinanzierung auf.

Zunächst geht Markus Frings auf die häufigsten Fallen der Immobilienfinanzierung ein: „Machen Sie einen Kassensturz. Denn jeder Euro, den Sie sich leihen müssen, verteuert die Finanzierung.“ Bewährt habe sich ein Eigenmittelanteil an den Gesamtkosten in Höhe von zehn bis 20 Prozent. Als Eigenkapital zählen neben Barvermögen auch Bausparguthaben und sonstige Kapitalanlagen. Zusätzliche Sicherheiten wie etwa eine Kapital-Lebensversicherung können fehlendes Eigenkapital kompensieren und die Zinskonditionen verbessern.

Apropos Zinsen: Andreas Geilmann-Ebbert, Vorstandsmitglied der Volksbank Marl-Recklinghausen, übernimmt zu Beginn der Veranstaltung von Vestimmo und Volksbank als Hausherr die Begrüßung – und kann sich überhaupt nicht freuen über das an diesem Tag gemachte „Abschiedsgeschenk von Herrn Draghi“, nämlich die Erhöhung des Einlagenzinses durch die Europäische Zentralbank (EZB) auf 0,5 Prozent. Das sei eine „extreme Herausforderung“, den Banken werde zunehmend das Geschäftsmodell entzogen, so Geilmann-Ebbert.

„Bedenken Sie: Auch Gardinen kosten Geld“, warnt Markus Frings vor einem weiteren Fehler in Sachen Immobilienfinanzierung: dem falschen Berechnen des Kreditbedarfs. Einige Sachen würden gerne mal vergessen, so der Experte. Malerarbeiten könnten sich bei einem ganzen Haus gut und gerne 20 000 Euro ausmachen. Auch Außenanlagen inklusive Einfriedung, Zaun und Garagenauffahrt könnten mit 15 000 bis 20 000 Euro zu Buche schlagen.

Zu hohe Kredite können teuer werden

Setze man den Kreditbedarf zu hoch an, könnten Banken Nichtabnahmeentschädigungen für die nicht ausgezahlte Kreditsumme veranschlagen. „Kalkulieren Sie darum so genau wie möglich, inklusive aller Nebenkosten wie etwa Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten oder Maklercourtage“, schwört Frings sein Publikum am Kurfürstenwall ein.

Auch das Überschätzen der Eigenleistung, der sogenannten „Muskelhypothek“ sei ein immer wieder gemachter Fehler. Es sei zwar schön, wenn am Bau – oft auch mit Hilfe von Freunden und Bekannten – selbst angepackt werden kann. „Doch viele Häuslebauer überschätzen nicht nur ihre Fähigkeiten und die tatsächlich verfügbare Zeit, sondern auch die Einspareffekte“, sagt Frings. Das Überschätzen der Eigenleistung, so der Experte, führe unter Umständen zu einer teuren Nachfinanzierung.

Maximal 40 Prozent des monatlichen Nettoeinkommens sollen für Zins und Tilgung aufgewendet werden, so der Tipp des Volksbank-Fachmanns. „Wer seine Lebenshaltungskosten unterschätzt, und die Fähigkeit, sich im Leben einzuschränken überschätzt, dessen Traum von den eigenen vier Wänden droht schnell für immer zu platzen.“ Spätestens beim Eintritt in den Ruhestand sollte die Immobilie vollständig entschuldet sein. Durch den Zinseszinseffekt mache es einen großen Unterschied, ob die Anfangstilgung eines Darlehens bei einem Prozent oder etwa bei drei Prozent liege.

Obacht sei beim Kauf einer Immobilie über einen Bauträger angebracht: Enthält der Festpreis wirklich alle Kosten, zum Beispiel auch die Erschließungskosten für das Grundstück, die Gartenanlage etc.? Frings: „Leicht ins Schlingern gerät, wer die erheblichen Erwerbsnebenkosten eines Eigenheimbaus oder -kaufs nicht richtig kalkuliert.“ Als da wären: Notar- und Gerichtskosten (2 Prozent des Kaufpreises/der Herstellungskosten), Grunderwerbsteuer (6,5 Prozent des Hauskauf-/Grundstückskaufpreises), Maklercourtage (3,57 bis 5,95 Prozent).

Nebenkosten Eigenheim höher als im Mietobjekt

Der deutsche Traum vom Wohnen sei immer noch das freistehende Haus im Grünen, so die Erfahrung von Markus Frings. „Aber über die unbestreitbaren Vorteile des mietfreien Wohnens darf nicht übersehen werden, dass die laufenden Nebenkosten eines Eigentümers etwa 20 Prozent höher sind als die eines Mieters. Hier hat der Immobilienexperte eine Faustregel parat: 1 Euro Rücklage pro Monat für jeden Quadratmeter. Denn während in der Mietwohnung der Vermieter für Reparaturen oder Sanierungsmaßnahmen aufkommt, tragen Hauseigentümer diese Kosten selbst. Und auch „außerhalb“ des Hauses können unvorhergesehene Ausgaben anfallen: „Was tun, wenn in der Tilgungsphase plötzlich das Auto streikt oder eine neue Waschmaschine gebraucht wird?“ Frings rät zu einer Reserve in Höhe von drei bis sechs Monatsgehältern.

Niedrige Zinsen bedeuten mehr Kredit

Was bedeuten die niedrigen Zinsen für den Immobilienkauf? Zum einen gibt es mehr Kredit bei gleicher monatlicher Belastung, zum anderen ist eine längerfristige Zinsbindung leistbar. Zudem kann auch mit wenig Eigenkapital finanziert werden, ebenso sind höhere Tilgungen möglich.

„Da habe ich die Formel, mit der Sie heute rechnen können“, präsentiert Markus Frings schließlich die Kernfolien seines Seminars. Für einen durchschnittlichen Vierpersonenhaushalt kalkuliert die Volksbank mit 1800 Euro Kosten für die monatliche Lebensführung und die Kosten der Immobilie. Ausgehend von einem Nettoeinkommen inklusive Kindergeld in Höhe von 2500 Euro ergibt sich daraus eine finanzielle Belastbarkeit von 700 Euro pro Monat (Wunschrate). Und was kosten nun 100 000 Euro Kredit? Ein Zins von 1,5 Prozent und eine Tilgung von 2 Prozent (mindestens) ergeben einen Faktor von 3,5 Prozent. Und das macht eine Belastung von 3500 Euro pro Jahr, bzw. 292 Euro monatlich. „Ich persönlich bin ein Freund hoher Tilgungen“, ergänzt Frings. Wer etwa mit 45 Jahren – also rund 20 Jahre vor Renteneintritt – einen Kredit aufnehmen will, könne sich auf eine Tilgung von 3 Prozent und damit weniger Geld einstellen.

Im Schlussteil der Veranstaltung steht der Experte für Fragen zur Verfügung. Die aktuelle Zinspolitik bewegt auch hier die Gemüter. So möchte ein Teilnehmer vom Referenten wissen, ob die Volksbank denn angesichts der Negativzinsen Gebühren als Kompensation erhebe. Diese Frage verneint Frings: „Das dürfen wir auch gar nicht.“

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