In der Glassscheibe einer Geschäftseingangstür hängt ein Schild mit der Beschriftung „dicht“.
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Sind Ladenlokale infolge der Bekämpfung der COVID-19-Pandemie nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung nutzbar, ergeben sich mitunter Veränderungen hinsichtlich der Mietbeträge.

Experten-Kolumne von Jens Reich

Gewerbemiete im Lockdown – rückwirkende „Minderung“

Bislang offenbar noch nicht so bekannt, hat der Gesetzgeber zum 31.12.2020 eine einschneidende gesetzliche Regelung zur Gewerberaummiete bei Schließung von gewerblichen Mieträumlichkeiten infolge der Pandemie erlassen:

§ 7 Störung der Geschäftsgrundlage von Miet- und Pachtverträgen: (1) Sind vermietete Grundstücke oder vermietete Räume, die keine Wohnräume sind, infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie für den Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung verwendbar, so wird vermutet, dass sich insofern ein Umstand im Sinne des § 313 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs, der zur Grundlage des Mietvertrags geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat.

(2) Absatz 1 ist auf Pachtverträge entsprechend anzuwenden. Die Frage, ob die staatlich angeordnete Schließung von Betrieben zu einem sogenannten Wegfall der Geschäftsgrundlage i.S.v. § 313 BGB führt, ist juristisch heftig umstritten. Im Lockdown ab März 2020 kamen Streitigkeiten darüber auf, ob die erzwungene Schließung von angemieteten Gewerberäumen einen „Wegfall der Geschäftsgrundlage“ darstellt. Die überwiegenden Entscheidungen der Gerichte nahmen einen Ausnahmefall an, der Mieter sei nicht zur Minderung oder Anpassung der Miete berechtigt.

Anpassung kann verlangt werden
Ein Anspruch auf eine Vertragsanpassung über § 313 BGB : (1) Haben sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert und hätten die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten, so kann Anpassung des Vertrags verlangt werden, soweit einem Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann.

Selbst wenn man § 313 BGB im Ansatzpunkt für anwendbar hielte, sei eine Anpassung der Miete einzelfallabhängig nicht geboten. Eine unmittelbare Bedrohung der Existenz liege nicht vor. Wenn Umsatz aus dem Ladengeschäft wegbreche, müsse der Mieter eben auf Versandhandel umstellen. Außerdem könne man die z.B. als Lagerräume weiternutzen.

Dieser Argumentation hat der Gesetzgeber den Boden entzogen, indem er eine gesetzliche Vermutung für die Störung der Geschäftsgrundlage eingeführt hat. Die Gerichte müssen also künftig zunächst davon ausgehen, dass der Vertrag nach den Umständen des Einzelfalles anzupassen ist. Im Zweifel wird es dann auf die Hälfte der Miete herauslaufen und das rückwirkend zum März 2020.

Mit der Einführung der gesetzlichen Vermutung für eine pandemiebedingte Störung der Geschäftsgrundlage, verlagert sich die Beweislast vom Mieter auf den Vermieter. Der Gewerbemieter muss nur noch nachweisen, dass er aufgrund der Rechtsverordnung schließen musste. Dann steht ihm das Recht auf Anpassung des Vertragsverhältnisses, z.B. eine Reduktion der geschuldeten Miete bis hin zum Rücktritt vom Vertrag, zu.

Vermieter in der Beweispflicht
Es ist Aufgabe des Vermieters zu beweisen, dass die pandemiebedingte Betriebsschließung nicht zum Wegfall der Geschäftsgrundlage geführt hat. Um welchen Betrag die Miete zu reduzieren ist, bleibt offen. Nimmt man die wenigen Fälle, bei denen die Gerichte aufgrund der pandemiebedingten Betriebsschließung die Störung der Geschäftsgrundlage bejaht haben, so wurden Mietreduzierungen von rund 50 Prozent für angemessen erachtet (Urteil LG München I vom 05.10.2020, Az. 34 O 6013/20, Urteil LG Mönchengladbach vom 02.11.2020, Az. 12 O 154/20). Die Frage ist nur, wer fängt letzten Endes die wirtschaftlichen Nachteile auf? Hat der Vermieter seine Immobilie finanziert, so wird er möglicherweise seine Kreditraten nicht mehr bedienen können und das Risiko bleibt dann bei der Bank hängen.

Die Prozesse sollen schnell abgewickelt werden, nach § 44 EGZPO – ebenfalls neu – sind Verfahren auf Reduzierung der Miete wegen der Pandemie vorrangig und beschleunigt zu behandeln. Ein Termin soll spätestens einen Monat nach Zustellung der Klage stattfinden.

Zur Person

Jens Reich ist Fachanwalt für Miet- und Wohnungsrecht, Fachanwalt für Erbrecht sowie Notar in der Marler Anwalts- und Notariatskanzlei Reich, Reich, Vark & Schubert.

Vestimmo-Rechtsexperte Jens Reich

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