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Experten-Kolumne von Jens Reich

Besichtigung der Wohnung durch den Vermieter

Mieter müssen unter bestimmten Umständen einer Besichtigung der Wohnung durch den Vermieter dulden – nicht aber, dass der Vermieter dabei einen x-beliebigen Dritten mitbringt.

Grundsätzlich darf ein Vermieter die Mietwohnung besichtigen. Doch obwohl die vermietete Wohnung sein Eigentum ist, darf der Vermieter sie nicht jederzeit betreten. Nach Artikel 13 Grundgesetz(GG) steht Mietern das Grundrecht der Unverletzlichkeit der Wohnung dem Eigentumsrecht des Vermieters nach Art. 14 GG gegenüber.

Beide Rechte gelten aber nicht schrankenlos, sondern begrenzen sich gegenseitig. Dabei ist zu beachten, dass dem Mieter aus Art 13 GG ein Anspruch zusteht, in den Mieträumen „in Ruhe gelassen zu werden“. Deshalb setzt eine Wohnungsbesichtigung stets einen besonderen Anlass voraus. Ob und in welchen Grenzen der Vermieter zur Besichtigung der Wohnung berechtigt ist, muss deshalb im Rahmen einer beidseitigen Interessenabwägung festgestellt werden.

Ein berechtigtes Interesse kann insbesondere dann gegeben sein, wenn es darum geht, Schäden oder Gefährdungen zu überprüfen. Das Besichtigungsrecht muss grundsätzlich – von Eilfällen abgesehen – an den Werktagen zur Tageszeit ausgeübt werden, und der Vermieter muss seine Absicht rechtzeitig anzeigen.

Er muss auf die Belange des Mieters Rücksicht nehmen, das gilt insbesondere dann, wenn der Mieter berufstätig ist. Der Besichtigungszweck ist so anzugeben, dass der Mieter über den räumlichen und zeitlichen Umfang der Besichtigung informiert wird.

Dritte Personen sind nicht immer erlaubt

In einem vom Landgericht Nürnberg-Fürth entschiedenen Fall (LG Nürnberg-Führt, Beschl. v. 18.06.2019, Az. 7 S 8432/17) hatte der Vermieter eines Reihenhauses in Erlangen das Mietverhältnis fristlos gekündigt, weil sein Mieter ihm gegenüber wiederholt und seiner Meinung nach völlig unbegründete Mängelanzeigen gemacht habe. Er fühlte sich schikaniert und empfand es als unzumutbar, das Mietverhältnis fortzusetzen. Der Mieter habe ihm mehrfach verweigert, das Haus zusammen mit einem Zeugen zu betreten.

Nachdem er vor dem Amtsgericht Erlangen mit einer Räumungsklage unterlegen war, hat das Landgericht Nürnberg-Fürth auch die Berufung des Vermieters zurückgewiesen. Zwar müsse ein Mieter unter bestimmten Umständen eine Besichtigung der Wohnung durch den Vermieter dulden, wenn, wie hier gerügte Mängel besichtigt werden sollen und der Termin ordnungsgemäß angekündigt wird. Nicht aber, dass der Vermieter dabei beliebige dritte Personen mitbringt.

Bei einem Besichtigungstermin kann der Vermieter zwar grundsätzlich auch eine fachkundige Person wie etwa einen Handwerker oder Sachverständigen mitbringen, aber keinen sachunkundigen Dritten. Eine Besichtigung könne deswegen nur gerechtfertigt werden, wenn sie effektiv und durch fachkundige Personen durchgeführt werde und dadurch weitere Termine vermieden würden, entschied das Landgericht.

Das Besichtigungsrecht des Vermieters müsse im Interesse des Mieters an der Unverletzlichkeit der Wohnung schonend ausgeübt werden, wovon in diesem Fall nicht ausgegangen werden durfte, da der Vermieter sich ausschließlich im eigenen Interesse einen nicht sachkundigen „Zeugen“ (gegen) den Mieter mitnehmen wollte. Mit einer Nichtzulassungsbeschwerde zum Bundesgerichtshof (BGH) ist der Vermieter dann auch noch gescheitert, sodass die Entscheidung rechtskräftig wurde.

Jens Reich ist Fachanwalt für Miet- und Wohnungsrecht, Fachanwalt für Erbrecht sowie Notar in der Marler Anwalts- und Notariatskanzlei Reich, Reich, Vark & Schubert.

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