Ein Ladenlokal mit geschlossenen Rolläden hat den Betrieb eingestellt. Zu sehen sind Abriegelungen und die Geschäftstür.
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Trotz geschlossener Geschäftstüren muss die Ladenmieter weiter gezahlt werden.

Experten-Kolumne von Jens Reich

Betriebsschließung wegen Corona – Miete wird trotzdem fällig

Eine der ersten Rechtsfragen, die im Zusammenhang mit den Auswirkungen der Covid-19-Pandemie diskutiert wurde, betraf die Auswirkungen behördlich angeordneter Betriebsschließungen auf Gewerberaummietverträge. Mittlerweile gibt es die ersten Urteile.

berg hatte folgenden Fall zu entscheiden: Es ging um einen Gewerberaummietvertrag über Geschäftsräume „zur Nutzung als Verkaufs- und Lagerräume eines Einzelhandelsgeschäfts mit sämtlichen Waren des täglichen Ge- und Verbrauchs“. Ein Teil der Miete war umsatzabhängig vereinbart: Zusätzlich zu einem Sockelbetrag stieg die Miete abhängig vom Nettojahresumsatz. Vom 18. März bis einschließlich 19. April war die Filiale aufgrund der Coronaverordnung von den Behörden geschlossen worden. Das Unternehmen verweigerte für diesen Zeitraum die Zahlung der Miete. Der Vermieter erhob daraufhin Klage auf die Zahlung der aufgelaufenen 5081,98 Euro.

Zwar gibt es eine von der Regierung mit heißer Nadel gestrickte Regelung zum Schutz des Mieters während der Pandemie, festgehalten in Artikel 240 § 2 EGBGB (Einführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuche). Diese Regelung betrifft aber ausschließlich die Frage, ob der Vermieter wegen Zahlungsverzug kündigen darf. Insoweit muss der Mieter beweisen, dass er aufgrund der Pandemie die Miete nicht zahlen konnte.

Mieterin hatte sich auf Sachmangel berufen
Das Landgericht hat der Klage des Vermieters stattgegeben und den Mieter zur uneingeschränkten Mietzahlung verurteilt. Die Mieterin hatte sich darauf berufen, dass ein Sachmangel der Mietsache vorliege, dem Vermieter die Hauptleistung unmöglich sei und auch ein Fall des sogenannten „Wegfalls der Geschäftsgrundlage“ vorliege. Das Landgericht hat all diese Einwendungen abgelehnt.

Ein Sachmangel liege nicht vor, weil die Tauglichkeit der Mieträumlichkeiten zum vertragsgemäßen Gebrauch nicht eingeschränkt sei. Die Betriebsschließung erfolge nicht wegen des Zustands oder der Lage der Immobilie, sondern wegen des Schutzes der Bevölkerung vor allgemeinen gesundheitlichen Gefahren. Damit knüpft die Betriebsschließung allein an den Betrieb des jeweiligen Mieters an. Maßnahmen, die den geschäftlichen Erfolg des Mieters beeinträchtigen, fallen in dessen Risikobereich. Denn die Mietsache ist zu diesem Zweck weiterhin in gleicher Weise geeignet wie vor dem hoheitlichen Einschreiten.

Untersagt ist lediglich der Betrieb als solches, losgelöst von Fragen der Beschaffenheit oder Lage der Mietsache. Die coronabedingte Schließung der Geschäftsräume betrifft die Nutzungstätigkeit des Mieters, nicht aber die Gebrauchsverschaffungspflicht des Vermieters. Ein Wegfall der Geschäftsgrundlage komme ebenfalls nicht in Betracht. Zwar stellt die Schließung durch die Behörde eine Störung der Geschäftsgrundlage dar. Unter Abwägung insbesondere der vertraglichen Risikoverteilung kommt eine Vertragsanpassung aber allenfalls dann in Betracht, wenn der Mieter eine Existenzgefährdung darlegt und nachweist. Allein der Hinweis auf Umsatzausfälle ist unzureichend.

Grundsätzlich schließt das Landgericht zwar eine Anpassung des Vertrags nicht aus. Für Kleingewerbetreibende (also nicht gerade einen Filialhändler) kommt dies in Betracht, allerdings ist die Darlegungslast für den Mieter sehr hoch und darf sich nicht auf die Benennung von Umsatzrückgängen beschränken. Eine Berufung auf die Gewährung coronabedingter Hilfen seitens des Staates allein berechtigt noch nicht zur Vertragsanpassung.

Man wird sehen, ob für die Zukunft individuelle Vertragsklauseln vereinbart werden, die möglicherweise das Risiko verlagern könnten. Da niemand mit der Pandemie gerechnet hat, sind natürlich solche Klauseln in den gängigen Verträgen nicht vereinbart. Bei einem Kleingewerbe könnte die Entscheidung aber anders aussehen.

Zur Person

Jens Reich ist Fachanwalt für Miet- und Wohnungsrecht, Fachanwalt für Erbrecht sowie Notar in der Marler Anwalts- und Notariatskanzlei Reich, Reich, Vark & Schubert.

Vestimmo-Rechtsexperte Jens Reich

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