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Das Gesetz zur Abmilderung der Auswirkungen der COVID-19-Pandemie hat der Bundestag mit heißer Nadel gestrickt, sagt Vestimmo-Kolumnist Jens Reich, der in Marl u.a. als Fachanwalt für Miet- und Wohnungsrecht tätig ist.

Experten-Kolumne von Fachanwalt und Notar Jens Reich

Die COVID-19-Auswirkungen auf Miet- und WEG-Recht

Der Gesetzgeber hat mit „heißer Nadel“ ein Gesetz zur Abmilderung der Auswirkungen der COVID-19-Pandemie erlassen. Die Regelung zum zeitlich befristeten Ausschluss der Kündigung wegen Zahlungsverzug hat auch gleich zu Empörung gegenüber dem Adidas-Konzern geführt, weil dieser – zwischenzeitlich wurde das revidiert – angekündigt hatte, Mieten nicht zu bedienen.

Das muss dem Gesetzgeber aber (eigentlich) klar gewesen sein, da bei dem „Sozialpaket“ die Regelungen z.B. zur Energie- oder Wasserrechnung oder Telefonrechnungen ein zeitlich befristetes Leistungsverweigerungsrecht, faktisch also einen echten Zahlungsaufschub (keine Verzinsung, keine Mahnung, keine Inkassokosten) beinhalten, hingegen die Miete für April, Mai und Juni 2020 weiterhin fällig bleibt, der Vermieter Zahlungsklage erheben kann und die Miete zu verzinsen ist. Lediglich das Kündigungsrecht wegen Rückständen aus diesen drei Monaten ist ausgeschlossen! Ausdrücklich wurde die Regelung zur Miete nicht auf den Verbraucher beschränkt, wie es bei Energie, Wasser, Telefon und Verbraucherdarlehensverträgen der Fall ist. 

Jeder, der die Miete also jetzt nicht zahlt, muss sich darüber im Klaren sein, dass er sich nur einen Kredit verschafft, der mit fünf Prozentpunkten Zinsen über dem Basiszinssatz der EZB (-0,88 %, also Verzugszins 4,12 %) zu verzinsen ist. Da in der ganz überwiegenden Mehrzahl der Mietverträge die Miete ab dem dritten Werktag eines Monats geschuldet ist, gerät der Mieter auch ohne Mahnung nach Ablauf dieses Datums in Verzug. 

Zahlungsunfähigkeit wegen Corona muss vom Mieter glaubhaft gemacht werden 

Viele Privatanleger, die vielleicht nur eine Wohnung – z.B. zur Altersabsicherung – haben, werden durch die Regelung möglicherweise selbst in Schwierigkeiten geraten. Diese werden zumindest sofortige Zahlungsklagen in Erwägung ziehen. Die Justiz arbeitet ja – eingeschränkt – weiter. Auch eine Kündigung ist nur dann unwirksam, wenn der Mieter „glaubhaft machen“ kann, dass er die Miete deswegen nicht zahlen kann, weil ein Zusammenhang mit der Pandemie besteht. 

Reicht dann aus, dass der Mieter z.B. eine Bescheinigung des Arbeitgebers vorlegt? Oder muss er auch darlegen, dass er nicht noch ein dickes Sparbuch hat? Gott sei Dank sind die Erfahrungen aus der Praxis, dass die ganz überwiegende Mehrzahl von Mietern und Vermietern wechselseitig solidarisch ist und sich so einigt, dass jeder damit leben kann. Gleichwohl wird vermutlich eine Prozesslawine anrollen, zunächst Zahlungsklagen, denn die sind ja weiterhin möglich, später dann ab dem 1. Juli 2022 werden vermutlich zahlreiche fristlose Kündigungen ausgesprochen werden. Da die Mietforderung unstreitig bzw. offensichtlich begründet ist, kann der Vermieter für die Monate April 2020 bis Juni 2020 geschuldeten Mieten auf eine vom Mieter nach § 551 BGB geleistete Kaution zurückgreifen und auch die Wiederauffüllung der Kaution verlangen. 

WEG-Verwalter bleiben im Amt

Im Wohnungseigentumsrecht sind bestimmte Formalvoraussetzungen erleichtert worden. Um im Falle des Auslaufens der Bestellung von WEG-Verwaltern einen verwalterlosen Zustand auszuschließen, wurde angeordnet, dass der zuletzt bestellte Verwalter im Amt bleibt. Um zugleich die Finanzierung der Wohnungseigentümergemeinschaften sicherzustellen, soll der zuletzt beschlossene Wirtschaftsplan bis zum Beschluss eines neuen fortgelten. Darüber hinaus sind die Verwalter dazu berufen, in dringenden Fällen die zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen ohne vorherige Befassung der Wohnungseigentümer zu treffen. Ein dringender Fall liegt vor, wenn die vorherige Befassung der Eigentümer in der Eigentümerversammlung nicht möglich ist, was aufgrund des Verbots größerer Versammlungen aktuell wohl der Fall sein dürfte.

Ihr Jens Reich

Jens Reich ist Fachanwalt für Miet- und Wohnungsrecht, Fachanwalt für Erbrecht sowie Notar in der Marler Anwalts- und Notariats- kanzlei Reich, Reich, Vark & Schubert.

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