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Experten-Kolumne von Jens Reich

Darf ein Zweitbalkon einfach so ans Haus angebaut werden?

Grundsätzlich bedarf eine sogenannte bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums einer Wohnungseigentumsanlage der Zustimmung aller Wohnungseigentümer, egal ob in der Versammlung anwesend oder nicht.

Bauliche Veränderung m Sinne des § 22 Abs. 1 S. 1 WEG (Wohnungseigentumsgesetz) ist jede Umgestaltung des Gemeinschaftseigentums, die vom Aufteilungsplan oder früheren Zustand des Gebäudes nach Fertigstellung abweicht und über die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung hinausgeht.

Grundsätzlich wird dies von der Rechtsprechung recht kleinlich aber auch uneinheitlich gehandhabt, so sind etwa fest angebaute Blumenkästen oder das Bohren eines Lochs als bauliche Veränderungen angesehen worden, der Anbau einer „unauffälligen Regenrinne an der Balkonbrüstung“ sei hingegen keine bauliche Veränderung. Eine sehr problematische Vorschrift, die immer wieder zu zahlreichen strittigen Prozessen und Entscheidungen führt. Auch die Abgrenzung zur Instandhaltung und Instandsetzung gestaltet sich als schwierig. Der Außenanstrich des Gebäudes kann z.B. bauliche Veränderung sein. Wird eine andere Farbgestaltung vorgenommen, wird die äußere Gestalt des Gebäudes umgestaltet, sodass der Anstrich als bauliche Veränderung qualifiziert werden muss, immer vorausgesetzt, es handelt sich nicht mehr um eine Maßnahme der ordnungsgemäßen Instandhaltung oder Instandsetzung.

Neben diesen klassischen Problemen sind seit der WEG-Reform noch sogenannte „Modernisierungen“ des gemeinschaftlichen Eigentums bzw. dessen Anpassung an den Stand der Technik ein Thema. § 22 Abs. 2 WEG sieht eine Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer für Maßnahmen der Modernisierung bzw. Anpassung an den Stand der Technik vor, ohne dass überhaupt Instandsetzungsbedarf besteht. Modernisierungsmaßnahmen bedürfen „nur“ einer sogenannten doppelt qualifizierten Mehrheit: Drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer müssen zustimmen und die zustimmenden Eigentümer müssen zusammen über mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile verfügen. Einen solchen Fall hatte das Landgericht Frankfurt zu entscheiden (Urteil vom 12.11.2018, Az. : 2-09 S 34/18).

Sind Balkone Luxus- oder Modernisierung?

In dem Verfahren ging es um einen Beschluss der Wohneigentümer, die sogenannte Vorstellbalkone an der Westseite zum Garten der Anlage hin anbringen wollte. Ein Eigentümer war damit jedoch nicht einverstanden und erhob Anfechtungsklage vor dem Amtsgericht. Er verwies darauf, dass die Wohnungen bereits an der Ostseite mit Balkonen ausgestattet seien, es handele sich um eine Luxusmaßnahme. Es liege eine bauliche Veränderung vor und somit sei ein einstimmiger Beschluss erforderlich. Das Amtsgericht sah in den Balkonen eine Modernisierung und wies die Klage ab.

In der Berufung bestätigte das Landgericht Frankfurt das Urteil. Durch die Anbringung der zusätzlichen Balkone werde der Gebrauchswert des gemeinschaftlichen Eigentums verbessert. Denn die neuen Balkone seien größer und zur Westseite ausgerichtet. Dies erhöhe den Erholungsfaktor der Wohnungen und biete größere Nutzungs- und Gestaltungsmöglichkeiten als die bereits vorhandenen kleineren (Ost-)Balkone. Diese gesetzliche Regelung bietet also endlich eine Möglichkeit, ältere Anlagen auch gegen den Willen einzelner Gegner an die heutige Zeit anzupassen und den Immobilienwert zu erhalten.


Jens Reich
ist Fachanwalt für Miet- und Wohnungsrecht, Fachanwalt für Erbrecht sowie Notar in der Marler Anwalts- und Notariats- kanzlei Reich, Reich, Vark & Schubert.

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