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Hausgeld nicht gezahlt? - Was Eigentümern drohen kann

Experten-Kolumne von Jens Reich

Eigentümer haben kein Minderungsrecht am Hausgeld

In der Wohnungseigentümergemeinschaft werden die Kosten der gesamten Anlage dadurch getragen, dass die einzelnen Wohnungseigentümer (WEG) ein sogenanntes Hausgeld auf ein Konto des Verwalters zahlen.

Dazu wird vom Verwalter ein Wirtschaftsplan aufgestellt, der wiederum in der Versammlung beschlossen wird und dann einen monatlichen Zahlungsanspruch der Gemeinschaft gegen die einzelnen Wohnungseigentümer gemäß § 16 Abs. 2 WEG begründet. Ein Minderungsrecht steht einem Wohnungseigentümer nicht zu. Dies hat das Landgericht Berlin entschieden. 

In einem vom LG Berlin, Az. : 55 S 81/17 WEG entschiedenen Fall meinte eine Eigentümerin von drei Wohnungen in einer Eigentumswohnungsanlage, sie müsse das Hausgeld für das Wirtschaftsjahr 2016 nicht zahlen, weil ihre Wohnungen unbenutzbar waren. Die Beklagte beanstandete die Untätigkeit der Klägerin unter anderem wegen eines Schwamm- und Schimmelbefalls. Die Wohnungseigentümergemeinschaft sah dies anders und erhob Klage auf Zahlung. 

Das Amtsgericht Berlin-Wedding gab der WEG recht. Die Beklagte sei zu Beitragszahlungen für das Wirtschaftsjahr 2016 verpflichtet. Das nach Berufungseinlegung mit der Sache befasste Landgericht bejahte ebenfalls Zahlungsanspruch. 

Sie sei von ihrer auf § 16 Abs. 2 WEG beruhenden Beitragspflicht nicht deshalb befreit, weil sie die drei ihr gehörenden Wohneinheiten im Wirtschaftsjahr 2016 nicht habe nutzen können. Ihr steht – anders als einem Mieter – wegen der Unbenutzbarkeit der Wohnung kein Minderungsrecht zu. Das Risiko der Benutzbarkeit oder Vermietbarkeit ihrer Wohnung hat allein der Wohnungseigentümer zu tragen. 

Er bleibt daher auch bei einer vorübergehenden Unbenutzbarkeit der Wohnungen in vollem Umfang zu Beitragszahlungen verpflichtet. Allenfalls könne die Beklagte unter den Voraussetzungen des § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG eine Anpassung der gesetzlichen Vorgaben in § 16 WEG an die derzeitige Situation und zum Beispiel eine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels verlangen. Dabei kann es aber für den streitgegenständlichen Zahlungsprozess dahinstehen, ob der Beklagten ein solcher Anspruch zusteht, denn ein Anpassungsanspruch kann dem Zahlungsanspruch der Gemeinschaft jedenfalls nicht einredeweise entgegengehalten. 

Änderung kann nur für die Zukunft gelten

Zudem könne eine Änderung nur für die Zukunft, nicht aber für die Vergangenheit verlangt werden. Unabhängig davon komme eine Entschädigung von vornherein nicht in Betracht, wenn die Wohnung – wie hier – schon vor Beginn etwaiger Sanierungsarbeiten wegen der aufgetretenen Mängel nicht vermietbar oder nutzbar war. 

Die Beklagte sei schließlich auch nicht berechtigt, den Zahlungsanspruch mit etwaigen, auf § 280 Abs. 1 BGB beruhenden Schadensersatzansprüchen aufzurechnen. Gegen Beitragsforderungen der Wohnungseigentümergemeinschaft kann ein Wohnungseigentümer nur Forderungen aufrechnen, die anerkannt oder rechtskräftig festgestellt werden. 

Diese Voraussetzung war nicht erfüllt, da zwischen den Parteien streitig ist, wer für die Unbenutzbarkeit der Wohnungen die Verantwortung trägt. Die Beklagte musste also erst einmal zahlen und später einen eigenen Prozess anstrengen.

Jens Reich ist Fachanwalt für Miet- und Wohnungsrecht, Fachanwalt für Erbrecht sowie Notar in der Marler Anwalts- und Notariats- kanzlei Reich, Reich, Vark & Schubert.

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