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Alltagstipps reduzieren Heiz- und Stromkosten

Experten-Kolumne von Jens Reich

Gemeinschaft zahlt nicht für den eigenmächtigen Fenstereinbau

Immer wieder stellt sich die Frage, wer im Rahmen einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) bei Reparaturen oder Erneuerung von Bauteilen die Kosten zu übernehmen hat; die WEG oder der einzelne Wohnungseigentümer?

Der BGH hat (Urteil vom 14.06.2019, Az.: V ZR 254/17) über einen Fall entschieden, der zeigt, wie wichtig es ist, im Rahmen einer WEG keine „Alleingänge“ zu starten. Grundsätzlich gehören Fenster zum Gemeinschaftseigentum, sodass eine Erneuerung durch und auf Kosten der Gemeinschaft erfolgt. In der Teilungserklärung kann allerdings bestimmt werden, dass die Kostentragung, obwohl die Fenster Gemeinschaftseigentum bleiben, auf den einzelnen Eigentümer verlagert wird. Diese Regelung muss klar und eindeutig sein. 

Der vorliegende Sachverhalt: Der Kläger ist Miteigentümer einer Eigentumswohnungsanlage aus 212 Wohnungen. Im Jahr 2005 hatte er die einfach verglasten Holzfenster seiner Wohnung aus dem Jahr 1972 durch Kunststofffenster ersetzen lassen – wie viele andere Wohnungseigentümer vorher auch. Die Wohnungseigentümer gingen bis zu einer Entscheidung des BGH in 2012 (Urteil vom 02.03.2012 – VZR 174/11) zu einer vergleichbaren Teilungserklärung irrtümlich davon aus, jeder Eigentümer müsse die Erneuerung der Fenster seiner Wohnung auf eigene Kosten vornehmen. 

In der Teilungserklärung hieß es: „Jeder Wohnungseigentümer ist zur ordnungsgemäßen Instandhaltung und Instandsetzung seiner Wohnung (…), auch soweit sich diese im gemeinschaftlichen Eigentum befinden, verpflichtet. (…) Er hat hierfür die Kosten einschließlich etwaiger Betriebskosten zu tragen. Die Verpflichtung umfasst insbesondere: (…) die Fenster einschließlich der Rahmen, der Verglasung und der Beschläge, jedoch ausschließlich des Farbanstrichs der Außenseite der Fenster (…).“

Gestützt auf die Entscheidung aus 2012 wollte der Kläger nunmehr für seine Fenstererneuerung Wertersatz haben. Der BGH hat dies – ebenso wie die Vorinstanzen – anders gesehen: „Weist die Teilungserklärung die Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung der Fenster nebst Rahmen in dem räumlichen Bereich des Sondereigentums den einzelnen Wohnungseigentümern zu und nimmt dabei den Außenanstrich aus, ist eine vollständige Erneuerung der Fenster im Zweifel Sache der Gemeinschaft.“ Er bestätigte damit Amts- und Landgericht, die die Klage gegen die WEG auf Zahlung von 5500 Euro Wertersatz bereits abgewiesen hatten. 

Wohnungseigentums- gesetz trifft Regelungen

Weder aus den Vorschriften über die sogenannte Geschäftsführung ohne Auftrag, noch nach dem Bereicherungsrecht komme ein Anspruch in Betracht, da das Wohnungseigentumsgesetz vorrangige Regelungen über die Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums treffe. Danach haben die Wohnungseigentümer über Instandsetzungsmaßnahmen zu entscheiden, selbst wenn die Maßnahme zwingend vorgenommen werden musste. Es sei ihre Sache zu entscheiden, ob sie die Maßnahme isoliert oder zusammen mit anderen Arbeiten durchführen und welche Handwerker sie beauftragen. Dem betroffenen Wohnungseigentümer sei es zumutbar, einen Beschluss der Wohnungseigentümer über die Durchführung der erforderlichen Maßnahme herbeiführen. 

Der Schutz der anderen Eigentümer, die nicht im Nachhinein für Maßnahmen, auf die sie keinen Einfluss nehmen konnten, herangezogen werden sollen, gehe vor.

Zur Person:

Jens Reich ist Fachanwalt für Miet- und Wohnungsrecht, Fachanwalt für Erbrecht sowie Notar in der Marler Anwalts- und Notariats- kanzlei Reich, Reich, Vark & Schubert.

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