Frauenhand zeigt mit einem Kugelschreiber auf ein Dokument in einem aufgeschlagenen Ringordner. Im Vordergrund steht das Modell eines Hauses auf dem Tisch.
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Viele Immobilienverkäufer werden das Bestellerprinzip nur in Form von zunehmender Bürokratie wahrnehmen, prognostiziert Denis Schneider, Immobilienberater bei der Volksbank Marl-Recklinghausen.

Experten-Kolumne von Denis Schneider (Volksbank Marl-Recklinghausen)

Bestellerprinzip macht Immobilienanfragen noch bürokratischer

Bereits seit Juni 2015 gilt bei der Vermittlung von Mietwohnungen das Bestellerprinzip. Das besagt: Wer den Makler beauftragt, trägt auch die Kosten der Maklerprovision. Dies sollte Verbraucher entlasten und führte auch zu deutlich geringeren finanziellen Aufwendungen für Mietinteressenten.

Ein ähnliches Prinzip war auch für die Vermittlung von Wohneigentum vorgesehen, jedoch wurde es durch das „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ ersetzt, welches am 23. Dezember 2020 in Kraft tritt. Doch was bedeutet dies nun konkret für Kaufinteressenten und Immobilienverkäufer? Wer zahlt nun was?

Anders als die Kostenverteilung bei Vermietung, war die Verteilung und Provisionshöhe bislang nicht gesetzlich geregelt. Das heißt, sowohl Höhe als auch Verteilung der Provision waren frei verhandelbar und theoretisch gesetzlich nicht beschränkt. Die Verteilung der Provisionshöhe unterscheidet sich jedoch regional, in der Summe geht man aber von etwa sechs Prozent zuzüglich Mehrwertsteuer bei der Veräußerung von Immobilien aus. Zwar ist die Provisionsteilung durch Käufer und Verkäufer (jeweils drei Prozent) gängige Praxis. Es kommt jedoch auch vor, dass im Innenverhältnis zwischen Verkäufer und Makler eine andere Provisionsregelung vereinbart wird. Und genau hier soll die neue Gesetzesgrundlage ansetzen.

Entscheidend wird zukünftig sein, ob der Makler für beide Parteien oder nur für eine Partei tätig ist. Paragraf 656c des Bürgerliches Gesetzbuchs (BGB) regelt den Fall des Doppelauftrags: Hierbei beauftragt der Verkäufer einen Makler mit der Suche nach einem Käufer. Anschließend beauftragt der Kaufinteressent den Makler, ihm nähere Informationen zur Immobilie zur Verfügung zu stellen. Der Makler dürfte nun beiden Parteien eine Rechnung stellen, die verpflichtend für beide in selber Höhe beziffert sein muss. Sprich: Ist der Makler für eine Seite kostenfrei oder zu günstigeren Konditionen tätig, dann gilt dies zukünftig auch für die andere Partei.

Auftraggeber zahlt mindestens die Hälfte

Sollte der Makler nur für eine Partei tätig werden, wird dies in Paragraf 656d BGB geregelt. Dieser Fall ist in der Praxis eher selten, aber auch hier kann durch interne Vereinbarungen zwischen Käufer und Verkäufer die Maklerprovision umgelegt werden. Künftig jedoch muss die Partei, die den Maklerauftrag geschlossen hat, zur Zahlung der Provision mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleiben und der anderen Partei nachweisen, dass die Rechnung bezahlt wurde, damit auch hier die Rechnungsfälligkeit eintritt.

Das Gesetz soll in erster Linie Verbraucher schützen, da die Gesetzesgrundlage sich lediglich auf natürliche Personen bezieht, die ein Einfamilienhaus – eine untergeordnete Einliegerwohnung ist hierbei nicht zu berücksichtigen –, oder eine Eigentumswohnung erwerben möchten. Jedoch werden viele Käufer von dieser Gesetzesänderung nicht viel wahrnehmen, außer, dass das Prozedere bei Immobilienanfragen noch bürokratischer wird. Aktuell bedürfen Maklerverträge keiner Textform und werden konkludent geschlossen, darüber wird seit 2014 der Kaufinteressent per Widerrufsbelehrung in Kenntnis gesetzt. Ab dem 23. Dezember gilt auch für Maklerverträge die Textform, sprich zusätzlich zur Widerrufsbelehrung wird es auch einen Maklerauftrag in Textform geben, auch wenn man nur ein Exposé erfragen möchte.

Ihr Denis Schneider

Denis Schneider ist Immobilienberater bei der Volksbank Marl-Recklinghausen. Für die Vestimmo schreibt er regelmäßig eine Kolumne.

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