Ein Makler muss seinen Auftraggeber grundsätzlich nicht steuerlich beraten.

Experten-Kolumne von Rechtsanwalt und Notar Jens Reich

Ein Immobilienmakler ist kein Steuerberater

Ein Makler muss seinen Auftraggeber grundsätzlich nicht steuerlich beraten. Das hat der Bundesgerichtshof in einem Urteil noch einmal bestätigt (BGH, Urteil vom 12.7.2018, I ZR 152/17).

Die Verkäuferin einer Vermietungsimmobilie verlangte von ihrer Immobilienmaklerin Schadensersatz. Sie hatte das Anwesen mit acht vermieteten Wohnungen Anfang des Jahres 2004 für 170 000 Euro gekauft. Im Mai 2013 beauftragte sie die Maklerin, einen Käufer für das Anwesen zu finden. Durch die Vermittlung der Maklerin wurde das Anwesen bereits im Juli 2013 für 295 000 Euro veräußert. Da der Verkauf innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist gemäß § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG erfolgt war, erhob das Finanzamt auf den Veräußerungsgewinn rund 48 000 Euro Einkommensteuer, Kirchensteuer und Solidaritätszuschlag. 

Wenn Wertgegenstände wie etwa Goldbarren, Aktien oder eben Immobilien privat verkauft werden und dabei ein Gewinn erzielt wird, kann die sogenannte Spekulationssteuer bzw. Abgeltungssteuer als Einkommensteuer anfallen. Dabei beträgt die Spekulationsfrist bei Wertgegenständen grundsätzlich ein Jahr, bei Immobilien aber zehn Jahre. Bei Aktien werden seit dem 1. Januar 2009 die sogenannten. Spekulationsgewinne mit der Abgeltungssteuer versehen. Diese Steuer kennt keine Haltefrist, sondern besteuert jeden Gewinn aus Kapitalanlagen, also auch Zinsen und Dividenden, pauschal mit 25 Prozent. Bei allen anderen privaten Veräußerungsgeschäften, also auch bei Immobilien, fällt der persönliche Einkommensteuersatz an. 

Eine kürzere Frist von drei Jahren gilt bei selbst genutzten Immobilien. Bewohnt man die Immobilie (ausschließlich) selbst, nämlich im Jahr des Verkaufs sowie in den beiden vorangegangenen Jahren, kann man spekulations-steuerfrei verkaufen. Andere Steuern können dennoch anfallen. Im Einzel- bzw. Zweifelsfall sollte man sich aber immer vorher an den Steuerberater wenden. (In dieser Kolumne kann lediglich ein ganz grober Abriss dargestellt werden.) 

Zurück zum Fall: Die Verkäuferin meinte, die Maklerin hätte sie vor Abschluss des Kaufvertrags darauf hinweisen müssen, dass ein innerhalb von zehn Jahren nach Erwerb des Anwesens bei seiner Veräußerung erzielter Gewinn grundsätzlich einkommensteuerpflichtig sei. Sie verlangt wegen Verletzung einer Pflicht aus dem Maklervertrag Schadensersatz in Höhe der gezahlten Steuern. Schließlich habe die Maklerin mit ihrer langjährigen Erfahrung im Immobiliengeschäft geworben.

Bundesgerichtshof sieht keine Haftung für 48 000 Euro Steuerschulden

Der BGH verneinte die Haftung. Zwar stehe ein Makler zu seinem Auftraggeber in einem besonderen Treueverhältnis, aus dem sich Aufklärungs- und Beratungspflichten ergeben. Er müsse den Auftraggeber nicht nur darüber aufklären, was unerlässlich ist, um ihn vor Schaden zu bewahren, sondern auch über ihm bekannte Umstände, die für den Auftraggeber von Bedeutung sein können. Wie weit diese Unterrichtungspflicht im Einzelnen reiche, hänge aber von den Umständen des jeweiligen Falls und vom Maklervertrag ab. 

Beim Fehlen einer entsprechenden Vereinbarung trifft den Makler grundsätzlich keine vertragliche Nebenpflicht, steuerrechtliche Fragen im Zusammenhang mit dem Vertrag zu prüfen. Abweichendes gelte im Einzelfall ausnahmsweise etwa dann, wenn der Makler sich hinsichtlich bestimmter Steuerfragen als Fachmann geriert. Ein Makler, der einen Grundstückskauf vermittelt, ist nur dann gehalten, auf mögliche steuerrechtliche Folgen des vermittelten Geschäfts hinzuweisen, wenn er aufgrund besonderer Umstände des Einzelfalls Anlass zu der Vermutung haben muss, seinem Kunden drohe ein Schaden, weil er sich der Gefahr des Entstehens einer besonderen Steuerpflicht nicht bewusst ist. Da all das im Fall nicht gegeben war, bestätigte der BGH die klageabweisenden Entscheidungen der Vorinstanzen. 

Es gilt natürlich gleichwohl der allgemeine Grundsatz, dass eine Beratung richtig sein muss. Ist ein Makler sich seiner Sache nicht hundertprozentig sicher, ist ihm dringend davon abzuraten.

Rechtsanwalt und Notar Jens Reich

Ihr Jens Reich

Das könnte Sie auch interessieren

Meistgelesen

Warum der Nikolausumzug in Marl-Hüls ein Treffen der Generationen ist
Warum der Nikolausumzug in Marl-Hüls ein Treffen der Generationen ist
30-Meter-Baum stürzt in Herten auf ein vorbeifahrendes Auto - jetzt ermittelt die Polizei
30-Meter-Baum stürzt in Herten auf ein vorbeifahrendes Auto - jetzt ermittelt die Polizei
Keine Spieler - Horst-Emscher sagt Spiel bei Vestia Disteln ab
Keine Spieler - Horst-Emscher sagt Spiel bei Vestia Disteln ab
Mine O. (26) tot: Ehemann verhaftet - im Interview beteuerte er noch seine Unschuld
Mine O. (26) tot: Ehemann verhaftet - im Interview beteuerte er noch seine Unschuld
Es bleibt dabei: Zwei Waltroper Teams überwintern an der Spitze der Kreisliga B4
Es bleibt dabei: Zwei Waltroper Teams überwintern an der Spitze der Kreisliga B4

Kommentare