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Provision für Makler

Experten-Kolumne von Jens Reich

Keine Maklerprovision trotz Kaufvertragsabschluss

Ein Makler hat grundsätzlich nur dann einen Anspruch auf die Courtage, wenn die Tätigkeit des Maklers auch zum Abschluss des Miet- oder Kaufvertrags geführt hat. Aber auch dann, wenn es zum Kaufvertrag kommt, kann der Makler unter Umständen keine Courtage verlangen, wenn er den Anspruch verwirkt hat.

Das leitet die Rechtsprechung aus § 654 BGB her: „Der Anspruch auf den Maklerlohn und den Ersatz von Aufwendungen ist ausgeschlossen, wenn der Makler dem Inhalt des Vertrags zuwider auch für den anderen Teil tätig gewesen ist.“

Eine sogenannte „Doppeltätigkeit“ des Maklers ist zwar grundsätzlich erlaubt, allerdings muss der Makler diese Käufer und Verkäufer offenlegen und sich strikt neutral verhalten. Diese Verwirkungsvorschrift haben Rechtsprechung und Literatur über ihren ursprünglichen Anwendungsbereich weit ausgedehnt und lassen auch bei zahlreichen anderen Fällen des „treuwidrigen“ Maklerverhaltens den Anspruch erlöschen, soweit „objektiv ein schwerwiegender Treuepflichtverstoß des Maklers vorliegt und der Makler vorsätzlich oder mit dem Vorsatz nahekommender Leichtfertigkeit den Interessen des Auftraggebers in so schwerwiegender Weise zuwiderhandelt, dass er eines Lohnes unwürdig erscheint.“

Einen solchen Fall hatte das OLG Düsseldorf zu entscheiden (Urteil vom 5.10.2018, Az. 7 U 194/17): Ein Immobilienmakler legte dem Käufer eine vorformulierte Reservierungsvereinbarung vor: „Der Käufer erklärt hiermit rechtsverbindlich handelnd, das von vorgenannter Immobilienfirma nachgewiesene und nachstehend bezeichnete Objekt wie angeboten zu kaufen. Der Kaufpreis beträgt: 615.000 Euro. Der Makler wird hiermit beauftragt, die Vorbereitung zur notariellen Vertragsunterzeichnung in die Wege zu leiten. Die Maklerprovision in Höhe von 3,57% inkl. MwSt. wird vom Käufer bezahlt und ist bei notarieller Beurkundung fällig. Sollte der notarielle Kaufvertrag, aus Gründen, die der Käufer zu vertreten hat (z.B. Baufinanzierung), nicht zustande kommen, erklärt der Käufer sich ausdrücklich bereit, die entstandenen Kosten zu übernehmen. An den Makler ist vom Käufer eine Reservierungsgebühr in Höhe von 2000 Euro zu entrichten, die bei erfolgreich abgeschlossenem notariellem Kaufvertrag auf die Maklerprovision angerechnet wird. Bei Nichtzustandekommendes Kaufvertrages bestehen seitens des Käufers keine Rückforderungsansprüche der Reservierungsgebühr. Diese Reservierung wird erst nach Eingang der Reservierungsgebühr wirksam. Die Vertragsparteien halten sich bis zum Ablauf des 31.08.2016 an diese Vereinbarung.“

Vorsicht bei Reservierungsvereinbarungen

Der Käufer zahlte nach Beurkundung die Provision von 21.955,50 Euro, verlangte sie dann aber vom Makler zurück. Nachdem das Landgericht die Klage des Käufers abgewiesen hatte, verurteilte das OLG den Makler zur Rückzahlung. Zwar sei die Maklerleistung erbracht worden, die Provision sei aber dennoch verwirkt, weil der Makler ihrer „unwürdig“ sei. Schon durch die Verwendung der vorformulierten Reservierungs-/ Ankaufsvereinbarung habe sich der Makler unwürdig gezeigt. Die Reservierungsvereinbarung enthalte zwar die Formulierung „rechtsverbindlich“, sei aber formnichtig, da sie einen mittelbaren Zwang zum Erwerb eines Grundstücks auslöste und damit beurkundungspflichtig gewesen wäre.

Beim Käufer wurde der irrige Eindruck erweckt, dass er sich nicht mehr frei zum Abschluss des Grundstückskaufvertrags entschließen kann und auch keine Möglichkeit mehr habe, den Kaufpreis zu verhandeln. Die Reservierungsvereinbarung enthalte zudem eine erfolgsunabhängige Zahlungsverpflichtung über 2000 Euro und eventueller weiterer Kosten. Mit solchen Reservierungsvereinbarungen sollte man also sehr vorsichtig sein, am besten erst gar nicht unterschreiben, und Maklern ist zu empfehlen, sie nicht zu verwenden. Manchmal ist weniger mehr.


Jens Reich ist Fachanwalt für Miet- und Wohnungsrecht, Fachanwalt für Erbrecht sowie Notar in der Marler Anwalts- und Notariats- kanzlei Reich, Reich, Vark & Schubert.


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