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Installiert ein Wohnungseigentümer eine Split-Klimaanlage auf seiner Terrasse, ist dies eine bauliche Veränderung. Auch wenn der Eigentümer an der Terrasse ein Sondernutzungsrecht hat, darf er dort nicht ohne Weiteres bauliche Veränderungen durchführen. Er muss zuvor die Zustimmung seiner Miteigentümer einholen.

Experten-Kolumne von Rechtsanwalt Jens Reich

Klimaanlage auf der Terrasse ist zustimmungspflichtig

Immer wieder werden die Gerichte wegen sogenannter baulicher Veränderungen eingeschaltet. Nicht ohne Grund. In meiner Kolumne befasse ich mich diesmal mit dem Wohnungseigentumsgesetz

Eine bauliche Veränderung ist gemäß § 22 Absatz 1 WEG (Wohnungseigentumsgesetz) jede auf Dauer angelegte Umgestaltung des gemeinschaftlichen Eigentums: „Bauliche Veränderungen und Aufwendungen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, können beschlossen oder verlangt werden, wenn jeder Wohnungseigentümer zustimmt, dessen Rechte durch die Maßnahmen über das in § 14 Nr. 1 WEG bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden.“ Diese gesetzliche Regelung ist in Einzelfragen umstritten und führt zu unterschiedlichen Ergebnissen. Bauliche Veränderungen bedürfen gemäß § 22 Absatz 1 WEG grundsätzlich der Zustimmung aller Wohnungseigentümer. 

Auch eine rein optische Maßnahme kann eine bauliche Veränderung sein

Eine (klare) Umgestaltung kann z.B. die Errichtung oder der Abriss eines Anbaus, eines Kaminofens samt Abzugsrohrs und auch die Pflanzung oder Fällung eines Baumes sein. Auch eine erhebliche, aber rein optische Veränderung kann eine bauliche Veränderung darstellen. Ebenso ist die Abgrenzung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum ein Thema. Und dann spielen noch die sogenannte „modernisierende“ Instandsetzungen und „modernisierenden baulichen Veränderungen“ eine Rolle bei der Entscheidung. 

Eine Reparatur beispielsweise führt zu einer technisch besseren, wirtschaftlich sinnvolleren oder dem geänderten Wohnverhalten Rechnung tragenden Lösung und kann gemäß § 22 Absatz 3 WEG grundsätzlich mit einfacher Stimmenmehrheit beschlossen werden. 

Eine Modernisierung oder Anpassung der Wohnanlage an den Stand der Technik ist unabhängig von einem Reparaturbedarf und kann gemäß § 22 Absatz 2 WEG mit einer „doppelt qualifizierten Mehrheit von drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile“ beschlossen werden. In einem konkreten Fall hatte das Amtsgericht München entschieden: Installiert ein Wohnungseigentümer eine Split-Klimaanlage auf seiner Terrasse, ist dies eine bauliche Veränderung. Auch wenn der Eigentümer an der Terrasse ein Sondernutzungsrecht hat, darf er dort nicht ohne Weiteres bauliche Veränderungen durchführen. Er muss zuvor die Zustimmung seiner Miteigentümer einholen. 

Andere Miteigentümer können auf Rückbau bestehen

Die zu der Klimaanlage gehörenden Leitungen verlegte der Eigentümer durch Bohrlöcher in den Fensterrahmen ins Haus. Die Außenanlage verkleidete er mit weißen Holzlatten. Die Zustimmung der anderen Miteigentümer holte er dafür nicht ein. Die anderen Wohnungseigentümer verlangten daher den Rückbau. Das Amtsgericht München gab ihnen recht. Eine Sondernutzungsfläche gehört ebenso zum Gemeinschaftseigentum, wie die Fenster, durch die gebohrt wurde. Insgesamt liege hier eine bauliche Veränderung vor, die das Maß dessen überschreite, was die anderen Eigentümer noch dulden müssten. Jetzt liegt ein Referentenentwurf vom 13. Januar zu einer umfassenden WEG-Reform vor. Beschlussfassungen über bauliche Veränderungen sollen vereinfacht werden. Diese sollen künftig mit einfacher Mehrheit möglich sein, ohne dass es auf die Zustimmung aller von einer Maßnahme beeinträchtigten Eigentümer ankommt. Es sind noch viele weitere Lockerungen des sehr formalen WEG-Rechts geplant. Man darf gespannt sein, was am Ende herauskommt.

Ihr Jens Reich

Rechtsanwalt und Notar Jens Reich aus Marl schreibt regelmäßig eine Kolumne für Vestimmo

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