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Fällt der vom Vermieter geltend gemachte Eigenbedarf nach der Kündigung weg, muss er grundsätzlich den Mieter hierüber informieren, um einer Schadensersatzverpflichtung zu entgehen.

Experten-Kolumne Recht von Jens Reich

Kündigung: Vermieter muss auf späteren Wegfall des Eigenbedarfs hinweisen

Der BGH hat noch einmal klargestellt, dass ein Vermieter sich schadensersatzpflichtig machen kann, wenn er den Mieter nach einer Eigenbedarfskündigung nicht auf den späteren Wegfall des Eigenbedarfs hinweist.

Allerdings gilt diese Informationspflicht nur bis zum Ende der regulären Kündigungsfrist (BGH, Urteil vom 09.12.2020, Az. : VIII ZR 238/18). Vereinfacht lag folgender Fall zugrunde :

Nach Auszug des Mieters zog die Tochter des Vermieters nicht in die Wohnung ein. Der Mieter nahm den Vermieter mit der Begründung, der Eigenbedarf sei von Anfang an vorgetäuscht gewesen auf Zahlung von Schadensersatz (den sogenannten Kündigungsfolgeschaden) in Anspruch.

Der Vermieter kündigte das Mietverhältnis aufgrund angeblichen Eigenbedarfs zum 31.08.2012. Das Amtsgericht gab der Räumungsklage im Januar 2013 statt. Während des laufenden Berufungsverfahrens erwarb der Mieter unter Einschaltung eines Maklers eine Eigentumswohnung, wofür ihm ein Makler 29 543,42 Euro in Rechnung stellte.

Vermieter und Mieter schlossen in der Berufung einen Vergleich, wonach sich der Mieter zur Räumung der Wohnung bis Februar 2016 verpflichtete. Da sich die Bezugsfertigstellung seiner neu erworbenen Eigentumswohnung verzögerte, gab er die Wohnung erst im Juni 2016 an den Vermieter heraus.

Das Landgericht hatte der Schadenersatzklage vollumfänglich stattgegeben. Der Vermieter habe nicht substanziiert dargelegt, dass die Eigenbedarfslage zum Ablauf der vereinbarten Räumungsfrist (Februar 2016) noch bestanden habe. Somit habe der Vermieter die Pflicht zum Hinweis auf den nachträglichen Wegfall des Eigenbedarfs verletzt.

Mieter muss informiert werden

Die Revision beim BGH hatte Erfolg: Falle der vom Vermieter geltend gemachte Eigenbedarf nach der Kündigung weg, müsse er grundsätzlich den Mieter hierüber informieren, um einer Schadensersatzverpflichtung zu entgehen. Diese Hinweispflicht bestehe jedoch nur bis zum Ablauf der Kündigungsfrist. Dies gelte grundsätzlich auch dann, wenn die Parteien – wie hier – in dem der Kündigung nachfolgenden Räumungsrechtsstreit einen Vergleich schließen, wonach sich der Mieter bis zu einem bestimmten Termin zum Auszug aus der Wohnung verpflichte.

Allein die Vereinbarung eines Auszugszeitpunkts habe grundsätzlich keine Auswirkungen auf die mit dem Ablauf der Kündigungsfrist eingetretene Beendigung des Mietverhältnisses. Da sich aus dem Räumungsvergleich vor dem Landgericht nicht ergab, dass die Parteien den Willen hatten, das Vertragsverhältnis bis zur Räumungsfrist aufrechtzuerhalten und somit die Hinweispflichten des Vermieters zeitlich ausdehnen wollten, komme es auf den Zeitpunkt der Kündigungswirkung (31.08.2021) an. Dass der Mieter an einem Hinausschieben des Endes des Mietverhältnisses Interesse gehabt hätte, ergebe sich nicht, weil er die Eigentumswohnung zum Zeitpunkt des Räumungsvergleichs bereits gekauft hatte.

Die Maklercourtage für den Erwerb einer ETW sieht der BGH in seiner bisherigen Rechtsprechung ohnehin nicht als ersatzfähig an, die Courtage für die Anmietung einer neuen Wohnung hingegen schon.

Ihr Jens Reich

Vestimmo-Rechtsexperte Jens Reich

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