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Voll auf Kredit, voll auf Risiko: Fallen bei Eigenheimfinanzung

Experten-Kolumne von Denis Schneider

Was ist meine Immobilie wirklich wert?

Heutzutage ist der Immobilienmarkt für viele Kaufinteressenten wirklich nicht mehr so leicht zu überblicken. Die jahrelange Niedrigzinsphase wirkt sich weiterhin aus. Das führt zu Frust bei Kaufinteressenten, da der Markt wie leergefischt aussieht.

Was den Frustfaktor auf die Spitze treibt: Man hat bereits für die Wunschimmobilie den Zuschlag erhalten und dann entscheidet sich der Makler/Verkäufer doch für einen anderen Interessenten, der ein höheres Gebot abgibt. Fakt ist: Der Verkäufer möchte seine Immobilie zum besten Preis verkaufen, und solange ein Kaufvertrag nicht unterzeichnet ist, bleibt es legitim, ein höheres Gebot anzunehmen. Doch moralisch gesehen ist diese Vorgehensweise grenzwertig, wenn man sich bereits geeinigt hatte.

Wie stellt man also nun beide Parteien zufrieden? Hier möchte ich das Verkaufsmodell des Bieterverfahrens ins Spiel bringen. Wichtig zu erwähnen: Ein Bieterverfahren eignet sich nicht für jede Art von Immobilie. Vor Vermarktungsbeginn sind wichtige Parameter zu prüfen.

Der wichtigste Faktor ist in erster Linie der Standort der Immobilie, die Maklerweisheit „Lage, Lage, Lage“ trifft hier voll ins Schwarze. Ist der Standortcheck bestanden, muss geprüft werden, ob die Immobilie sich für das breite Kaufinteressentenspektrum eignet. Ziel des Bieterverfahrens ist, eine möglichst hohe Marktpräsenz zu erzielen, denn je mehr Nachfrage, desto höher der Kaufpreis. Hierfür eignen sich „Standardimmobilien“ am besten. Darunter fallen freistehende Einfamilienhäuser, Reihenhäuser und Doppelhaushälften – ohne Sanierungsstau und ohne sich negativ auswirkende Belastungen für das Grundstück wie z.B. Erbbaurecht. Sind diese Bedingungen nicht erfüllt, dann ist in der Regel das klassische Verkaufsmodell die richtige Lösung.

Je mehr Nachfrage, desto höher der Kaufpreis

Nachdem man alle notwendigen Unterlagen vorbereitet und die Objektinformationen zusammengestellt hat, eröffnet man das Bieterverfahren online oder offline. Die Immobilie wird breit gefächert inseriert und ein Bietzeitraum angegeben, in der Regel sind es vier bis acht Wochen. Während der Bietzeit können Kaufinteressenten ihr Kaufgebot abgeben.

Danach werden dem Eigentümer alle Gebote vorgelegt und dieser entscheidet, mit wem er in weitere Verhandlungen treten möchte. Ein Recht auf einen Kaufvertrag durch das Höchstgebot entsteht hierdurch nicht – das ist der wesentliche Unterschied zu einer Auktion.

Wie mit der Veröffentlichung von Geboten umgegangen wird, ist abhängig davon, welche Verfahrensvariante man vorher gewählt hat, jedoch sollte Transparenz ein Kernaspekt des Bieterverfahrens sein, um keine Partei zu benachteiligen.

Gilt die klassische Verkaufsform einer Wertermittlung heute überhaupt noch oder sollte man sich nun doch immer für das „moderne“ Verkaufsmodell des Bieterverfahrens entscheiden? Wenn die Faktoren für ein Bieterverfahren gegeben sind, sollte man dieses angesichts der aktuellen Marktsituation auf jeden Fall in Betracht ziehen. Ist man sich unschlüssig, ist die klassische Verkaufsform nicht immer eine Lösung.


Denis Schneider ist als Immobilienberater bei der Volksbank Immobilien GmbH in Marl tätig.


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