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Experten-Kolumne von Jens Reich

Mieter darf in Schrottimmobilie wohnen bleiben

Ein Wohnraummietverhältnis auf unbestimmte Zeit kann von einem Mieter in aller Regel ohne Angabe von Gründen gekündigt werden. Für den Vermieter ist es ungleich schwieriger zu kündigen, solange der Mieter nicht gegen Vertragspflichten verstößt.

Gemäß Paragraph 573 BGB ist die sogenannte ordentliche Kündigung des Vermieters nur möglich, wenn er ein „berechtigtes Interesse“ an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Dieses könnte die „mangelnde Möglichkeit einer wirtschaftlichen Verwertung der Immobilie“ sein.

Laut § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB liegt ein berechtigtes Interesse vor, wenn „der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde. Die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht.“

Über einen solchen Fall hatte jetzt in der Berufungsinstanz das Landgericht Osnabrück zu entscheiden: Geklagt hatte eine Gemeinde aus dem Emsland. Die Stadt war Eigentümerin eines Gebäudes mit vier Wohnungen. Es lebte nur noch der Beklagte der Räumungsklage als einziger Mieter im Haus. Er nutzte für eine Monatsmiete von lediglich 40 Euro das gesamte Dachgeschoss des Hauses, obgleich er dort eigentlich nur eine von zwei Wohnungen angemietet hatte. Im Übrigen stand das Haus leer. Die Miete hatte die Gemeinde zuletzt in den 1950er Jahren erhöht. Sanierungsmaßnahmen wurden seit Jahrzehnten nicht durchgeführt, weshalb das Haus einen Investitionsstau aufwies.

Im Jahr 2016 wollte die Stadt die Immobilie zu einem Mindestkaufpreis von 60 000 Euro verkaufen. Sie kündigte dem letzten verbliebenen Mieter. Der Verkauf des Hauses stelle die einzig sinnvolle Nutzung der Immobilie dar. Der vom Amtsgericht eingeschaltete Sachverständige hatte ausgeführt, dass das Haus nur im geräumten Zustand veräußerbar sei. Im vermieteten Zustand sei hingegen ein Verkauf unmöglich, da durch die geringe Miete eine Sanierung nicht zu refinanzieren sei. Die Alternative zum Verkauf, eine Sanierung des Gebäudes durch die Gemeinde, sei aus demselben Grund ebenfalls wirtschaftlich nicht zumutbar. Das Amtsgericht gab der Gemeinde in erster Instanz recht und verurteilte den Mieter zur Räumung der Wohnung.

Gemeinde hatte das Haus verkommen lassen

Das Landgericht Osnabrück (Urteil vom 29.01.2020, Az. : 1 S 117/19) hob aber das Urteil des Amtsgerichts auf und wies die Räumungsklage der Stadt ab. Für die Frage, ob die Fortführung des Mietverhältnisses unzumutbar sei, müsse eine umfassende Abwägung erfolgen. Zunächst war zu berücksichtigen, dass die Gemeinde selbst die Situation verschuldet hatte: Die geringe Rendite des Objekts beruhe auf Versäumnissen der Gemeinde, ebenso der hohe Sanierungsaufwand. Die Gemeinde hatte die Miete seit mehr als 50 Jahren nicht erhöht, obwohl dies möglich gewesen wäre. Zudem hatte sie das Haus über Jahre verfallen lassen und sei somit selbst verantwortlich für den Zustand.

Unerheblich war für das Landgericht auch, dass der Mieter seinerseits nie Mängel angezeigt habe. Als Vermieter wäre die Gemeinde vielmehr zur laufenden Instandhaltung zum Erhalt der Immobilie gehalten gewesen. Hiergegen habe die Gemeinde dagegen zum eigenen Nachteil verstoßen, indem sie das Haus dem sichtbaren Verfall preisgegeben habe.

In diesem Fall wurden offenbar ohne sachkundige Beratung im Vorfeld Steuergelder für von vorneherein aussichtslose Prozesse verschleudert. Es ist – jedenfalls unter Juristen – bekannt, dass die Hürden für eine solche Kündigung sehr hoch angesiedelt sind. Sinnvoller wäre gewesen, dem Mieter von vorneherein Ersatzangebote zu unterbreiten.


Jens Reich ist Fachanwalt für Miet- und Wohnungsrecht, Fachanwalt für Erbrecht sowie Notar in der Marler Anwalts- und Notariats- kanzlei Reich, Reich, Vark & Schubert.


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