Experten-Kolumne von Jens Reich

Sanierungszustand: Auch schlecht kann vertragsgemäß sein

Einen lehrreichen Fall hatte jüngst das Landgericht Hanau (LG Hanau, Beschluss vom 18.09.2020 - 2 S 84/20) zu entscheiden:

Auch eine kernsanierte Wohnung darf laut Gesetz in einem schlechten Zustand sein.

Nachdem ein Mieter mit drei Monatsmieten in Zahlungsrückstand geraten war, hatte der Vermieter fristlos, ersatzweise fristgemäß gekündigt und Räumungsklage erhoben.

Der Mieter behauptete, die im Mietvertrag als „kernsaniert“ bezeichnete Wohnung sei schon zum Zeitpunkt der Übergabe, von Anfang an in einem schlechten Zustand gewesen, die Wohnung sei also mangelhaft und er schulde dem Vermieter die Miete gar nicht, sodass dieser auch nicht zur Kündigung berechtigt sei.

Der Vermieter bestritt den schlechten Zustand bei Übergabe. Das Amtsgericht gab der Räumungsklage statt. Denn kennt nach § 536b BGB der Mieter bei Vertragsschluss den Mangel der Mietsache, so stehe ihm ein Recht zur Minderung nicht zu. Nimmt der Mieter eine mangelhafte Sache an, obwohl er den Mangel kennt, so kann er die Minderung nur geltend machen, wenn er sich die Rechte bei der Annahme vorbehält.

Da der Mieter hier behauptet hatte, die Wohnung wäre schon bei Übergabe mangelhaft gewesen und er sich keine Rechte vorbehalten hat, so kann er keine Minderung geltend machen.

Wohnung muss negativ abweichen
Der Mieter legte beim LG Hanau Berufung ein und beantragte Prozesskostenhilfe für seine gegen das Urteil des Amtsgerichts eingelegte Berufung. Prozesskostenhilfe erhält man nur dann, wenn das eigene Vorbringen Aussicht auf Erfolg hat. Das LG Hanau sah den Fall im oben zitierten Beschluss nicht anders als das Amtsgericht.

Ein Mangel liegt nur vor, wenn die Wohnung vom vertraglich geschuldeten Zustand negativ abweicht.

Auch die Begrifflichkeit „kernsaniert“ ändert nichts daran, dass nur derjenige Zustand geschuldet ist, der bei Anmietung tatsächlich besteht. Ist dieser nach dem Vorbringen einer Partei schon „von Anfang an schlecht“, so kann dies bereits vertragsgemäß sein und die Minderung nach § 536 BGB ausschließen, weil der Ist-Zustand nicht vom Soll-Zustand abweicht.

Es ist der Zustand – auch ein schlechter – geschuldet, den die Wohnung bei Anmietung (soweit erkennbar) hatte. Also war, selbst wenn man die – streitigen – Mängel bei Anmietung unterstellt, der Mieter hier nicht zur Minderung berechtigt und somit die Räumungsklage begründet. Aufgrund des Beschlusses des Landgerichts Hanau nahm der Mieter dann die Berufung zurück.

ZUR PERSON

Jens Reich ist Fachanwalt für Miet- und Wohnungsrecht, Fachanwalt für Erbrecht sowie Notar in der Marler Anwalts-
und Notariatskanzlei Reich, Reich, Vark & Schubert.

Vestimmo-Rechtsexperte Jens Reich

Rubriklistenbild: © Markus Scholz/dpa

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