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Beschlussfassungen über die Durchführung baulicher Veränderungen am Gemeinschaftseigentum werden vereinfacht.

Experten-Kolumne von Rechtsanwalt und Notar Jens Reich

Die neuen Regeln im Wohnungseigentumsrecht (WEG)

Am 1. Dezember treten zahlreiche neue Regeln im Wohnungseigentumsrecht in Kraft. Dies bringt für Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) und WEG-Verwalter deutliche Veränderungen mit sich:

Beschlussfassungen über die Durchführung baulicher Veränderungen am Gemeinschaftseigentum werden vereinfacht. Diese sind nach § 20 Abs. 1 WEG neue Fassung künftig mit einfacher Mehrheit möglich, ohne dass es wie bisher auf die Zustimmung aller von einer Maßnahme beeinträchtigten Eigentümer ankommt.

Dabei haben in der Regel allerdings diejenigen Eigentümer die Kosten zu tragen, die der Maßnahme zugestimmt haben. Alle Wohnungseigentümer müssen die Kosten entsprechend ihrem Miteigentumsanteil dann tragen, wenn die Maßnahme mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und mehr als der Hälfte der Miteigentumsanteile beschlossen worden ist (§ 21 Abs.2 Nr.1 WEG neue Fassung). Eine Verteilung der Kosten auf sämtliche Eigentümer ist auch dann vorgesehen, wenn sich die Kosten der Maßnahme innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren (§ 21 Abs. 2 Nr. 2 WEG neue Fassung). Die Kostentragung durch alle Eigentümer soll aber ausnahmsweise wiederum nicht gelten, wenn die Baumaßnahme mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden ist, um einzelne Eigentümer vor einer finanziellen Überforderung zu schützen.

Anspruch auf zertifizierten Verwalter

§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG neue Fassung gibt jedem Wohnungseigentümer das Recht, als Teil einer ordnungsmäßigen Verwaltung die Bestellung eines zertifizierten Verwalters zu verlangen. Zertifizierter Verwalter ist, wer gemäß § 26a Abs. 1 WEG neue Fassung vor der IHK eine Prüfung über die notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse abgelegt hat. Dieser Anspruch besteht erstmals zwei Jahre nach Inkrafttreten der WEG-Reform. Ausnahme: Kleinere Anlagen aus weniger als neun Sondereigentumsrechten, in denen ein Wohnungseigentümer zum Verwalter bestellt ist. Verlangt in einem solchen Fall wiederum ein Drittel der Wohnungseigentümer (nach Köpfen) die Bestellung eines zertifizierten Verwalters, muss ein solcher trotzdem bestellt werden.

Künftig kann der Verwalter gemäß § 27 Abs.1 Nr.1 WEG neue Fassung eigenverantwortlich und sogar ohne Beschlussfassung über Maßnahmen entscheiden, die von untergeordneter Bedeutung sind und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen. Verwalter besitzen im Außenverhältnis künftig kraft Gesetzes eine Vertretungsmacht für die Gemeinschaft, § 9b Abs. 1 WEG neue Fassung, für den Abschluss eines Darlehensvertrages oder Grundstückskaufvertrages ist aber ein Beschluss der Wohnungseigentümer erforderlich. Allerdings kann die WEG nunmehr den Verwalter ohne wichtigen Grund jederzeit abberufen (§ 26 Abs. 3 WEG neue Fassung).

Die Eigentümer können gemäß § 23 Abs. 1 WEG neue Fassung beschließen, dass online an der Eigentümerversammlung teilgenommen werden kann. Eine Eigentümerversammlung ist künftig unabhängig von der Zahl der anwesenden oder vertretenen Eigentümer beziehungsweise Miteigentumsanteile beschlussfähig. Die Einberufungsfrist für die Versammlung wird von zwei auf drei Wochen verlängert.

Ihr Jens Reich

Jens Reich ist Fachanwalt für Miet- und Wohnungsrecht, Fachanwalt für Erbrecht sowie Notar in der Marler Anwalts- und Notariatskanzlei Reich, Reich, Vark & Schubert.

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