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Wenn die Nebenkostenabrechnung kommt, sollten Mieter diese nicht einfach akzeptieren. Manchmal schleichen sich Fehler ein.

Stichwort Betriebskostenabrechnung. Diese Regelungen gelten

Mieter zahlen jeden Monat zusätzlich zur Miete eine Vorauszahlung auf die Mietnebenkosten. Einmal im Jahr erfolgt die sogenannte Betriebskostenabrechnung. Diese Abrechnung muss leicht nachvollziehbar und verständlich sein, sodass jede aufgeführte Position überprüfbar ist.

Dabei dürfen nur Kosten aufgeführt sein, die auch laut Mietvertrag so ausgemacht sind. Grundsätzlich gehören Bankgebühren, Reparaturkosten oder Kosten für eine externe Hausverwaltung nicht zu den Kosten, die ein Vermieter auf seine Mieter umlegen darf. Der Vermieter hat nach Abrechnungserhalt zwölf Monate Zeit, die einzelnen Positionen der Abrechnung zusammenzutragen und seinen Mietern vorzulegen. Wenn die Abrechnung nicht rechtzeitig vorliegt, darf der Vermieter keine Nachzahlung verlangen. Mieter ihrerseits haben zwölf Monate Zeit, sich gegen eine ungerechtfertigte Nachzahlung zu wehren. 

Wann ist eine Abrechnung ungerechtfertigt? 

Mieter können ihre Abrechnung anhand des Mietvertrages selbst überprüfen. Es dürfen nur Kosten darin enthalten sein, die auch im Vertrag vereinbart sind. Wichtig ist auch, dass die Kosten im Vergleich zum Jahr davor in etwa gleichgeblieben sind. Ist eine Position im Vergleich zum Vorjahr erheblich gestiegen, gilt es diese Position genauer zu überprüfen. Wenn keine Preissteigerung seitens des Anbieters vorliegt, ist die Abrechnung wahrscheinlich fehlerhaft. Manchmal tauchen in den Abrechnungen unklare Kosten auf, andere Kosten sind schlichtweg unzulässig. Die Nebenkostenabrechnung zu überprüfen, ist nicht ganz einfach. Deshalb gibt es hierfür professionelle Hilfe. So bieten Mietervereine diesen Service an. Dafür ist eine Mitgliedschaft notwendig. Anwälte kümmern sich ebenfalls um fehlerhafte Abrechnungen. Wer eine günstige Alternative sucht, kann sich an Mineko wenden

Pflichtangaben in der Nebenkostenabrechnung 

Damit die Abrechnung klar verständlich und leicht nachvollziehbar ist, muss sie bestimmte Angaben auf jeden Fall enthalten. Dazu gehört:

Abrechnungszeitraum

Umlageschlüssel und entsprechende Erläuterungen. Dieser Punkt ist wichtig, da der Vermieter nicht alle Nebenkosten auf die gleiche Weise auf seine Mieter umlegt. Einige Nebenkosten werden nach Verbrauch abgerechnet, andere pro Person oder pro gemieteten Quadratmeter.

Gesamtkosten für das Haus, wenn es sich um ein Mehrfamilienhaus handelt. Dabei sind die einzelnen Positionen genau aufzuschlüsseln.

Mieteranteil an den Gesamtkosten und die Berechnung dazu

Bereits geleistete Vorauszahlungen

Nachzahlung oder Erstattung. Es muss schließlich klar sein, ob der Mieter noch etwas nachzahlen muss oder ob er Geld zurückerhält.

Die Originalrechnungen prüfen 

Der Vermieter muss seinen Mietern Einblick in die Originalbelege für die umgelegten Nebenkosten gewähren. Das kann in den Räumlichkeiten des Vermieters erfolgen oder bei einem Hausverwalter. Der Mieter hat keinen Anspruch auf Kopien. Das gilt allerdings nicht, wenn der Vermieter weit entfernt wohnt und eine Einsichtnahme nicht zumutbar ist. 

Welche Kosten sind umlagefähig? 

Je nachdem, was vertraglich vereinbart ist, muss der Mieter Betriebskosten übernehmen. Dabei muss nicht jede einzelne Kostenart dort aufgeführt sein. Es genügt, wenn ein Verweis auf die Betriebskostenverordnung enthalten ist. Dabei stehen häufig Klauseln wie: „Neben der Miete sind Betriebskosten gemäß § 2 Betriebskostenverordnung zu zahlen“ in Standardmietverträgen. Ist nichts im Mietvertrag vereinbart, muss der Mieter keine Betriebskosten zahlen. Auch Kostenpositionen, die der Vermieter im Vertrag vergessen hat, dürfen nicht abgerechnet werden. 

Heizkosten 

Die Heizkosten bilden den größten Posten der Nebenkostenabrechnung. Heiz- und Warmwasserkosten sind meistens zusammen aufgeführt.

Die Heizkosten sind fast immer in der Nebenkostenabrechnung enthalten. Sie sind nach Verbrauch abzurechnen. Wenn in der Abrechnung kein Verbrauch angegeben ist, dann ist die Abrechnung nicht korrekt. In diesem Fall haben Mieter das Recht, diese Kostenposition um 15 Prozent zu kürzen. 

Grundsteuer 

Die Grundsteuer ist eine laufende öffentliche Last des Grundstücks, die der Vermieter als Betriebskosten auf seine Mieter umlegen darf. In der Regel erfolgt die Abrechnung der Grundsteuer nach Wohnfläche. 

Wasser und Abwasser 

Wasser und Abwasser darf der Vermieter zusammen abrechnen, auch wenn es sich um zwei getrennte Positionen in der Betriebskostenverordnung handelt. Schmutzwasser ist meistens nicht separat aufgeführt. Die Kosten richten sich nach dem Verbrauch von Frischwasser. 

Straßenreinigung und Abfallentsorgung 

Straßenreinigung und Abfallbeseitigung sowie Schneeräum- und Streudienste darf der Vermieter ebenfalls umlegen. Die Anschaffung oder Miete von Müllbehältern gilt nicht als Betriebskosten. 

Reinigung 

Reinigungskosten gehören ebenfalls zu den Kosten, die der Mieter tragen muss. Dazu gehören neben den Personalkosten auch die Kosten für Putzmittel. Sonderreinigungskosten, die aufgrund einer Baumaßnahme entstehen, muss der Vermieter alleine tragen. 

Beleuchtung 

Zu den Beleuchtungskosten gehören die Stromkosten für Treppenhaus- und Außenbeleuchtung und auch die Beleuchtung in gemeinschaftlich genutzten Gebäudeteilen, wie Keller, Waschküchen, Bodenräume oder Flure. Leuchtmittel muss der Mieter allerdings nicht anteilig bezahlen. 

Hausmeister 

Hausmeisterkosten sind neben der Vergütung auch die Sozialbeiträge und sonstige geldwerte Leistungen. Dabei ist es dem Vermieter nicht erlaubt, alle Kosten, die durch den Hausmeister entstehen, auf die Mieter umlegen. Wenn der Hausmeister beispielsweise etwas am Haus repariert, so gehört dies zur Hausverwaltung. Dafür müssen Mieter nicht aufkommen. In der Abrechnung müssen alle Kosten aufgeführt sein, auch die nicht umlagefähigen. Ein entsprechendes Urteil hat der Bundesgerichtshof gefällt

Darf der Vermieter eigene Leistungen in Rechnung stellen? 

Wenn der Vermieter Hausmeisterleistungen oder Gartenpflegearbeiten erbringt, darf er dafür in Rechnung stellen, was ein Dritter für die gleiche Arbeit verlangt hätte. Voraussetzung dafür ist, dass diese fiktiven Kosten ausreichend belegbar sind. 

Welche Kosten muss der Mieter nicht übernehmen? 

Der Vermieter darf einige Kosten nicht auf seine Mieter umlegen. Stehen sie dennoch im Mietvertrag oder in der Nebenkostenabrechnung, ist dies unwirksam. Dazu gehören Bankgebühren und Verwaltungskostenpauschalen. Enthält die Nebenkostenabrechnung eine Position „Sonstige Kosten“ und es stehen keine näheren Erklärungen dabei, muss der Mieter diesen Betrag nicht bezahlen. Hier sollte der Vermieter Rede und Antwort stehen, worum es sich genau handelt. 

Faustregel: Kosten, die nur einmalig anfallen, können keine Mietnebenkosten sein. 

Nebenkosten nur für tatsächliche Wohnfläche 

Manchmal lohnt es sich, die Wohnfläche einer gemieteten Wohnung nachzumessen. Nicht immer ist die korrekte Quadratmeterzahl im Mietvertrag angegeben. Laut Urteil des Bundesgerichtshofs gilt die tatsächliche Wohnfläche als Berechnungsgrundlage für die Nebenkosten. Die im Mietvertrag aufgeführte Wohnfläche ist dabei zweitrangig.

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